▲ 전아연 김원일 사무총장(우측 첫번째)이 토론회에서 발표를 하고 있다. 좌측부터 유문석 파주시 주택과 과장, 김철중 한국주택관리협회 사무총장, 박병남 대한주택관리사협회 사무총장.

국회국토교통위원회 소속 민주당 윤후덕 의원(경기 파주갑)과 민주당 정책위원회 차원에서 마련한 토론회는 관련 단체와 입주민들의 많은 관심에도 불구하고 일부 토론자들은 심도있는 토론 보다는 주제에 대한 대안 제시가 부족해 보였고 마지막에는 서울시와 국토부간 정책을 놓고 이견을 노출하기도 했다. 또 진행에 있어서도 대관시간에 쫓겨전문가 그룹 발표에서는 충분하게 발표시간이 주어지지 않은 점도 옥에 티였다. 마지막 질의 시간에는 서울시와 국토부의 안일한 업무 처리 방식에 대한 많은 입주민들과 호된 질타가 있었고 특히 구미의 한 단지에서는 관리소장이 수년간 이름만 걸어놓고 한달에 한 두번만 단지를 방문하고도 70만원을 수령해가는 비정상적인 관행을 지자체에서 시정하지 못하자 이를 알리기 위해 참석 실태를 알리기도 했다.
또 장병완 정책의장은 개회사에서 계약갱신 청구권, 주택임대차 보호법 개정에 대해 설명하고 서울시의 우수사례를 경청하여 법제화하자고 말하는 등 당초 윤후덕 책임의원이 발의한 법안과 9월중에 발의할 법안에 대한 토의와 대안 제시에는 미흡했다. 

발제에서 강맹훈 서울시 주택건축정책관은 아파트관리 혁신방안 (‘13.3.12)에 대해 서울시가 「맑은 아파트만들기」 방침을 수립하고 주민과 구청이 조사 요청한 단지에 변호사, 회계사, 기술사 등 외부전문가와 6개조사팀이 아파트 관리 실태조사를 실시한 결과 총 168건을 적발 73건을 행정지도,63건을 시정명령과 과태료, 수사의뢰10건, 기타 2건이라고 밝혔다.
서울시는 실태조사 결과 공사·용역시 규정을 위반한 수의계약, 무자격업체와 2백만원 이하 쪼개어 계약, 방수공사 담합 의혹, 부녀회가 3년간 매각수익 불법관리 등이 있었고 대부분의 단지가 장기수선계획 대비 장충금 적립은 7~21%에 불과해 향후 일시에 많은 비용을 적립해야하는 사회적 문제가 대두될 수 있다고 밝혔다. 이에 따른  개선책으로 ▲공동주택관리 지원센터를 변호사·회계사·기술사 단체와 협약을 체결하고 앞으로 회계감사 지원, 공사·용역 타당성, 아파트관리 실태조사, 공동체 활성화 방안을  컨설팅하며 자치구 공동주택관리 전담 인력도 보강 ▲ 서울시 통합정보마당을 활성화해 회계기준을 292개로 표준화하여 관리비 산정 비교를 가능토록 하며 잡수입 사용내역 등 73개 항목을 자동공개 ▲ 공사·용역과정 투명화를 위해 공공감리 및 주민검수제 도입과 입찰전 전문가 자문 의무화 ▲ 정보공개 및 감사강화를 위해 관리비 집행 외부 감사 공인된 회계 감사기관 선정, 장기수선충당금 적립액 및 집행내역 정보공개 ▲ 공공성 제고를 위해 사업주체 직접관리시 투명성 강화를 위한 공공관리, 최초 입주시 입주자대표회의 구성 내실화 위해 현재 3월 이내에서 6월 이내 구성 ▲ 선거관리 및 분쟁조정 기능 강화를 위해 선거관리위원회에 대한 지도감독권 신설, 입대의 장기분쟁·파행시 공공에서 임시관리자 파견 ▲ 입주자대표회의 교육 강화와 위법 행위시 공무원 의제 등의 개선책을 지속적으로 추진해 나가겠다고 밝혔다.

서울시의 제도개선 대책 중 사업주체 직접관리시 투명성 강화를 위한 ‘공공관리’와 최초 입주시 입대의 구성 6월 이내, 위법 행위시 공무원 의제, 입대의 분쟁시 공공에서 임시관리자 파견 등은 앞으로 사적자치를 규제나 처벌위주로 강제하는 것으로 볼 수 있어 입주민들과 관련 단체간 논란이 있을 것으로 예상된다.
또 서울시가 토론 말미에 국토부를 직접 겨냥해 모든 법령과 시행령, 고시와 규정을 만들어 직접 일률적으로 관리할 수 없다면 지자체에 과감히 권한을 위임하거나 넘겨주는 것이 맞다고 말하고 K-apt의 운영시스템도 수기로 입력하는 등 문제가 있다고 지적 국토부와 정책과 제도의 운영을 놓고 이견을 노출하기도 했다.
이어 발제에 나선 김수상 국토교통부 과장은 비리 발생 요인과 유형에 대해 “아파트 관리비 공사·용역 등 자금집행 규모는 연 10조원 내외로 관리비리는 주로 장기수선계획에 따른 공용시설 공사비가 평균 7,500억 내외로 집행되는데 이 과정에서 관리업체·공사업체 선정과정에서 비리 발생 소지가 있다. 아파트 관리민원 유형을 살펴보면 입대의 구성·운영 37%로 동별 대표자 선출과 관련한 건이 많고 공사와 용역 관련 13%, 선거관리위원회 10%, 관리규약 7% 순으로 윤리성과 전문성이 부족한 것에 기인한다”고 밝혔다.

관리주체 등의 윤리성과 전문성 저하 요인으로 ▲ 주택관리업체가 영세한 업체가 많아 단순 인력파견에 불과한 경우도 있으며 본사의 통제력도 미흡하고 ▲ 입주자대표회의는 지자체의 연간 4시간 교육제도가 있으나 임의규정으로 실효성이 떨어지며 전문성 부족으로 이어짐 ▲ 관리사무소장은 현재 배치 후 평생 1회만 직무교육을 받도록 되어 정기적인 교육을 통한 윤리성이나 전문성 제고에 한계가 있다고 말했다.
김수상 과장은 아파트 관리 비리와 관련하여 상시적이고 체계적인 감사체계 부재와 부정행위에 대한 처벌 기준이 약한것도 비리가 근절되지 않는 요인으로 작용한다며 현재 법령은 ‘부정한 재물이나 재산을 취득한 경우 1년 이하 징역이나 1천만원 이하 벌금’에 처하고 지자체에서 아파트 관리와 관련하여 필요한 경우 시정명령을 할 수 있으나 이행하지 않을 경우에는 5백만원 이하의 과태료만 부과된다고 말했다.  또한 아파트는 20여년간 13배로 증가했는데 중앙부처의 공무원 3~4명이 아파트 관리를 담당하고 지자체도 2~3명에 불과하긴 마찬 가지여서 민원처리에 급급하여 제도개선이나 지자체의 실효적 감독기능 발휘하기에는 한계가 있다고 토로했다.

김 과장은 아파트 관리 제도 개선 대책으로 ▲ 300세대 이상의 단지는 매년 외부감사를 의무화하고  관리비 잡수입 등의 징수·사용에 관한 회계서류를 5년 이상 보관하지 않고 폐기하는 경우 과태료 부과 ▲ 관리소장이 입주민에게 공사·용역 계약서 공개 의무화와 함께 지명 경쟁 입찰을 할 수 있는 경우를 한정하고 지자체나 공공기관이 공사 등 용역계획의 적정성과 타당성을 입대의와 관리소장에게 자문 ▲ 부정한 재물이나 재산 취득의 경우 2년이하의 징역이나 2천만원 이하로 강화, 지자체 관리 감독을 강화하기 위해 지자체의 시정명령 등에 불응시 과태료를 천만원 이하로 강화 ▲ 관리소장 교육을 평생 1회에서 3년마다 보수교육, 입대의 대상 임의교육을 의무교육으로 개선함과 동시에 입대의 감사가 내실있게 감사할 수 있도록 표준 감사 업무메뉴얼을 마련 배표 예정 ▲ 주택관리업체의 전문성 강화와 책임과 권한을 명확히 하기 위해 주택관리업체 일제 점검한 후 등록기준 미달업체 등에 대해 등록 말소와 함께 등록기준은 강화, 주택관리업자의 임주민 만족도 평가 실시 ▲ 장기수선충당금을 사용하는 공사의 경우 계약주체를 주택관리업자에서 입주자대표회의를 계약주체로 개선할 계획에 있다고 발표하였다.
아울러 입주민 참여제고를 위해 입대의 구성, 입주민 의사결정 등을 신속하게 하기 위해 전자투표제를 도입하고 관리주체가 아파트 현황, 공사 등 용역 계약 , 동별 대표자 선거 등을 입주민에게 안내할 수 있도록 공동주택관리 리플릿을 작성 배포하였다고 말했다.

▲ 좌로부터 김수상 국토부 과장, 곽도 중앙대 교수, 정홍식 변호사, 김창훈 회계사.

전아연 김원일 사무총장
토론자 발표에서 김원일 사무총장은 「아파트 관리 제도 개선을 위한 입주자 대표회의의 역할」이라는 주제로 발표에 나서 서론에서 “조선일보의 보도는 온통비리가 입대의에 의해 일어나는 것처럼 되어있는데 일부 단지에서 일어난 일이 과다하게 보도된 측면이 있다”고 전제했다.
그러면서 서울시의 아파트 관리실태 조사를 예시하며 조사결과 50%이상이 선거관련이나 법령 미숙지, 무지로 인한 공개입찰 위반 등이 많은 것을 알 수 있다. 비리는 어떤 상황에서도 일어나서는 안되고 비리자는 강하게 처벌해야하는 것이 전아연의 입장이라며 공사·용역은 입대의가 하는것이 아니며 관리주체가 공고·현장설명회·낙찰 등 과정을 진행한다고 모두 발언을 했다. 다음은 발표 내용이다.

① 입주자대표회의의 구성-빠르면 빠를수록 좋다.
 김 총장은 미분양 단지가 2년동안 입대의 구성을 못하다 보니 2년간 시공사 관리소장이 단지관리와 관련하여 좌지우지하게 되다보니 3년차 등 중요한 하자보수 관리 대응을 할 수 없는 경우가 발생했다. 서울시의 경우 최초 입주시 내실화를 위해 입주자대표회의 구성을 3개월에서 6개월내로 개선하자고 하는데 일단 행위를 하고 보완하는 방법이 강구돼야 한다.

②500세대 이상 회장과 감사 직선제 선출-1인이 두번의 직선제 선거를 하는 모순
무엇보다 선거 비용 과다 지출로 인해 연간 약 290억원이 아파트 주민부담으로 돌아온다. 성남의 한 아파트의 경우 선거비용으로 2100만원이 넘게 지출됐고 선거 후에도 직선제로 인한 주민들간 갈등과 후유증이 심각하며 이로 인해 소송으로 이어지게 된다. 다만 입주민 10분의 1 이상 요구시 예외 조항을 삽입하면 문제가 없기에 회장과 감사는 선출된 동대표들이 간선으로 선출되도록 개정괴어야 한다.

③동별 대표자 임기 2년 한차례만 중임-의결 주체는 임기 제한 없음, 개정 예정인 집건법에도 관리인의 임기는 2년으로 하되 임기 제한 규정 없음
동대표들의 장기집권에 따른 폐해를 방지한다는 차원이나 이는 아파트의 현실에 대한 무지와 법률적 문제 모두를 내포하고 있다. 동대표 업무 파악에는 많은 시간이 소요되고  업무를 파악할 지식이나 전문성이 축적되면 동대표를 그만 두라는 것은 의결 주체인 동대표 개인 사적자치를 법이 아닌 대통령령으로 제한하는 것은 개인 자유의사를 침해하는 행위로 반드시 재개정 돼야한다. 지금도 동대표 정원 구성원을 충족하지 못해 부족한 구성원으로 업무집행을 하고 있는 단지가 있다. 동대표의 선출권은 입주민의 자유 판단에 의한 고유권한이며 동대표의 부정과 부패를 막는 방법은 감시, 감독 기능의 강화, 정보의 투명화, 교육으로 해결해야 한다.
능력자가 매도 당하는 분위기에서 아파트 선진화를 기대할 수 없기에 오히려 입대의에 교육과 많은 지원책이 뒤따라야 한다.
④ 선거관리위원회 운영-관리주체·관리업체와 결탁하면 ‘옥상옥’, 비상설화 돼야
선거관리위원회가 오히려 입대의 상부기관으로 군림하는 경우가 많고 선거 과정에 외부의 입김이 작용하면 걷잡을 수 없는 불공정 선거가 되기도 한다. 때에 따라서는 직선제로 선출된 회장과 감사가 선거관리위원회나 자생 단체때문에 해임당하는 경우도 있다. 특히 위탁회사 교체에 따른 위탁관리 회사사 일부 동대표들을 선동하여 회장을 해임하는 경우도 있어 적법한 절차에 의해 주민 3분의 2 이상 찬성으로 해임 가능하도록 법령이 개정돼야 하며 동대표 선출 후 해산해야 된다.

⑤ 준조세 성격 비용 공용시설물 이용에 따르는 관리비 줄여달라-승강기 안전검사 비용,어린이 놀이시설 설치 검사비 등
공동시설물 이용에 따른 관리비 과다 인상 요인으로 승강기 안전 검사 비용은 1~14년차가 대당 년 15만원 정도 비용이고 15년차 정밀 안전 점검 비용은 대당 23~25만원 소요된다. 여기에 더해 승강기 카내 비상통화장치 설치추가 비용으로 단지 규모에 따라 적게는 1000만원, 많게는 3~4천만원의 비용이 지출될 예정으로 관리비 부담에 허리가 휠 지경이다.
뿐만아니라 어린이 놀이시설 설치 검사비용 및 교체 비용도 만만치 않아 설치 검사비는 1곳에 70~80만원(2015년 1.16일까지 유예), 교체 비용은 1개소에 2,000~3,000만원으로 과다한 관리비 상승 요인으로 줄여 줄 것을 요청했다.

⑥동대표(입주자대표회의) 지원 방안-의무교육 실시 및 적정한 재정·행정 지원 필요
법령 숙지 미숙 등으로 본의 아닌 규정위반과 처벌을 방지하고 더 나아가 비리 예방을 위해 동대표 구성원의 의무 교육 연 1회 실시해야 한다. 입주자대표회의 회장 등 동대표 구성원은 무보수 봉사직이라고는 하나 업무 특성상  타 단지 탐방, 조경 등 단지 수목 사업시, 관련 단체 교육 등 부득이한 출장 등 과외비용 지출이 발생한다. 가뜩이나 일부 언론 매체에서 동대표들의 비리가 전체인양 매도하여 유능하고 전문성을 가진 입주민 중 동대표자 출마를 기피하는 현실에서 동대표나 입대의 활동은 위축될 수 밖에 없다.이런 점을 감안하여 최소한의 재정 지원과 행정지원은 건전한 입대의 활성화를 위해서도 바람직하다고 발표했다.

그 밖에 김 총장은 “미시공·오시공, 도면과 틀린 시공 등 년차별 하자보수만 제대로 대응해도 장충금 사용을 줄일 수 있고 10년 이상 문제가 없다”며 “일단 하자소송이 시작되면 40%가까이가 하자소송비용으로 다 나간다”고 그 중요성을 강조했다.
이어 단지내 새대별, 전기료 및 공동전기료 계약 방법에 따라 9‘000만원 이상의 관리비를 절감할 수 있음을 단지 사례를 들어 설명하고 정부시책 사업인 전기료 절감과 에너지 절약을 위해서는 LED 교체 비용은 정부가 지원해 줄 것도 제안했다.
김원일 총장은 공동주택 주거 문화의 핵심은 주민간 소통이므로 과거같이 각 아파트마다 반상회를 부활시키고 반장제도를 둠으로 해서 주민간 자율적 해결을 유도하고 입대의 비리에 대해서는 엄격하게 법을 적용하여 처벌하고 법령 숙지 미숙 등으로 인한 행위에 대해서는 관대하게 지도하여 적용해 줄 것을 건의했다. 덧붙여 관리주체의 비리행위에 대해서도 엄격히 다뤄야 하며 그 이유는 관리소장 도장없이 비용일체가 지출될 수 없다는 점을 들어 처벌은 강화하되 능력있고 책임감 있는 관리소장의 처우개선에는 동의한다는 입장을 밝히는 것을 끝으로  발표를 마쳤다.

박병남 대한주택관리사협회 사무총장
박병남 총장은 기조 발언에서 공동주택관리에서 기본과 원칙이 지켜지지 않는 부분이 있어 결과적으로 의결과 집행이 명확히 분리되지 않는다고 전제하였다.
박 총장은 기조 발언 이후 발표 시간 대부분을 의결과 집행이 분리되지않는 이유를 “주택관리사 과잉배출에 대한 후유증으로 취업시장이 붕괴되어 원칙과 소신을 가지고 일하기가 어려워 졌다”며 “배출제도 개선을 위해 현재 절대 평가 제도를 상대평가로 바꾸어야 한다”고 강조했다.
이어 현재의 시험 제도로는 불충분하기에 시대가 요구하는 건축물관리와 주거안정 서비스를 기하기 위해 ‘건축공학’, ‘상담심리학’을 시험과목에 추가할 것을 제안했다.
박 총장은 관리주체가 주택관리사 과다배출에 의한 구조적 모순으로 고용이 불안함에 따라 주택관리사 등에게도 근로기준법 등에 의한 해고 사유 이외의 부당한 사유로 임의로 해고를 할 수 없도록 고용안정을 보장하여 전문가로서 소신을 갖고 일할 수 있는 근로 환경을 조성하는 등 관리종사자에게도 눈을 돌려줄 것을 건의한다고 말했다.

김철중 한국주택관리협회 사무총장
김철중 총장은 현재 500여개 업체가 경쟁보다는 저가경쟁으로 관리시장을 교란시켜 입주민의 기대에 제대로 부응하고 있지 못하는 현실이라고 모두 발언했다. 이어 여러 가지 문제가 있지만 지금 시급한 것은 아파트 위탁관리계약시 총액도급제 및 위탁관리수수료 계약 방식의 구분이 필요하다고 전제하고 위탁관리시는 일반관리비의 도급화가 필요하다고 말했다. 도급화 필요성으로 일반관리비의 도급화를 통해 관리사무소 직원의 능력에 맞는 인사와 급여책정, 고용안정 및 복리대책, 관리업무의 일관성 유지를 들었다.
그 외 ▲주택관리 선진화를 위해 법정단체화 필요성 ▲ 주택관리 관련 정책의 지속적 필요성에 따라 현재 사업자 등록후 1년이내 평생 1회인 교육을 3년에 1회의 주기적인 보수교육 필요 ▲아파트 입주초기 사업주체 의무관리기간 1년 부활의 필요성을 주장했다.
이어 최근 100세대 이상 의무관리 확대 법안 발의에 대해 관리비 인상의 문제점을 들어 부정적 입장을 밝히고 표준용역 계약서의 공개와 관련하여 사인간의 계약서를 공개하는 것은 과도한 측면이 있다고 밝혔다.
김 총장은 “사회적 분위기에 편승하여 과도한 규제나 처벌강화 위주의 주택법 개정이 되어서는 안될 것”이라며 “정부는 분양주택에 대해서는 새로운 제도를 입주민에게 권고하는 행정이되어야 공법인 주택법과 민법인 집건법간의 충돌에 의한 사회적 비용을 줄일 수 있다”고 말했다.
 
곽도 중앙대 HR AMP 과정 주임교수
곽도 교수는 공동주택관리 개선방안 발표에서 10년 주기로 아파트 비리 수사가 반복되고 있으나 근본적으로 근절되지 않고 있는 이유는 최고실권자인 역대 대통령들의 관심부족과 땜질 처방식이 불러온 결과라고 모두 발언했다. 비리 근절을 위해서는 과태료와 처벌로서만 모든게 해결되지 않기 때문에 지도와 교육을 병행하는 순기능의 관리가 효과적이라고 말했다.
회계감사의 의무화에 대해 약 70억 여원의 회계감사 수수료를 입주민이 부담해야 하기에 그것 보다는 회계 감사에 준하는 매뉴얼을 만들어 공개하고 매뉴얼에는 현금출납장, 장기수선충당금,관리비 등 장부 사본과 통장별 은행 잔고증명을 첨부하여 매월 게시판에 공고하는 것을 제안하고 의무조항 대신 입대의에서 회계감사를 결의할 경우 또는 입주민의1/10 이상이나 감독기관인 지자체장이 회계감사를 요청할 경우에 한하는 것으로 해도 충분할 것이라고 발표했다.
곽 교수는 현재 아파트 단지별로 실시하고 있는 공사계약이나 용역업체 선정, 물품구매를 지자체 또는 공공기관에 위탁해 공동구매로 전환하는 등 각종 계약을 매입 원가를 낮춘 전자입찰로 시행하게 되면 동대표나 관리소장이 업체와의 유착관계가 없어져 자연적으로 부정과 비리가 없어질 것이라고 말했다.
이어 공동주택관리 업무를 담당할 전담기구인 가칭 “공동주택관리센터” 전담기구를 만들어 정책개발, 갈등조정, 기술지원, 교육, 정보제공 등 중요한 업무를 일관성 있게 처리해 나가야 된다고 강조했다. 곽 교수는 서울시의 공공관리 방안은 사적 자치 문제로 위험한 부분이 있다고 말하고 공동구매 운영시는 동대표의 임기도 철폐해야 한다고 입장을 밝혔다.
곽 교수는 공동주택관리를 담당할 전문가 양성을 위해서 대학에 공동주택관리학과 신설과 2년 과정의 아파트공동체 지도사, 유능한 주택관리사에게는 2년 과정의 위탁 전문교육 후 이수자에 대한 처우 개선 등의 전문가 양성 프로그램을 제안했다.

전문가 토론
그 외 토론자로 정홍식 변호사는 국토부 산하에 주택관리청을 신설하여 독립 전문기관으로서 조정과 화해의 권능을 부여 비용을 절감할 것과 장기수선 충당금 적립 안하는 것도 문제이지만 적립하고도 쓰지않는 단지에 대한규정도 필요하다고 말했다. 또 용역계약시 적정성 여부를 외부기관에 용역을 주엇을 경우 사업자나 입대의에 면죄부를 주고 용역비만 주는 결과도 있을 수 있기에 보다 신중한 검토가 필요하다고 말했다.
김창훈 회계사는 “감사 보수의 최저가 입찰 수주는 회계감사의 부실을 초래할 수 있기에 현실적인 감사보수 가이드 라인이 필요하다며 수박 겉핥기식 회계감사가 되지 않으려면 감사 환경의 독립이 필요하다고 역설했다.
송주열 아파트비리척결운동본부 대표는 가칭 ‘공동주택분쟁 중재원’을 만들어 상사중재원의 조정기구같이 30일 이내 중재를 마치도록 해야한다고 제안하고 주택관리사협회가 운영하고 있는 K-apt는 관리비 비교를 자치구 평균 가격만 나열하고 입찰공고문을 주택관리사만 아이디를 독점하고 있어 위탁관리 업체 입찰 공고를 못하는 등 문제가 많아 폐쇄해야 마땅하다고 주장 했다.
서울시 강맹훈 국장은 마무리 발언에서 국토부에 대해 통제하지 말고 규칙을 만들지말고 지자체에 역할 분담을 하라고 각을 세웠다.
김수상 국토부 과장은 강평에서 전아연의 동대표 중임 완화에 대한 건의에 대해 국토부에서는 생각은 있으나 서울시가 반대한다고 답변하고 주택관리사 협회의 주택관리사 과잉 배출 대책에 대해서는 급격히 한꺼번에 줄이는 것은 문제가 있기에 3~4년 단위의 장기적 관점에서 고민해 보겠다고 답변했다. 이어 한국주택관리협회의 용역 계약서 공개에 대해서는 반대 입장을 총액도급제 실시에 대해서는 취지에 공감하나 관리업계의 책임 강화가 뒤따라야 함을 전제한다고 입장을 밝혔다.

권혁찬 기자 khc996@jkaptn.com