▣ 공동주택 계약에서 적격심사제 전면 시행
국토교통부 고시 제2013-356호(개정 2013. 6. 28) “주택관리업자 및 사업자 선정지침(이하 ‘지침’)”에 따르면, 2013년 10월부터 주택관리업체, 용역·공사등사업체가 의무관리 대상 공동주택과 계약하기 위해서는 적격심사제 방식에 적응하는 것이 큰 관건이 된다.  즉, 국토교통부 ‘지침’ 제6조를 살펴 보면, 발주자인 입주자 대표회의가 최저낙찰제를 관리규약에서 별도로 정하는 경우가 아니면적격심사제를 적용하여야 하는 것으로 되어 있다.
여기서 최저(가)낙찰제와 적격심사의 기본 개념을 정리하고자 한다.
최저낙찰제는 공사나 물품납품 입찰과정에서 가장 낮은 가격을 제시한 사업체를 낙찰자로 선정하는 제도다. 이 제도는 시장경쟁원리에 따른 입찰 결정이 가능하고 정부 차원에서의 예산절감이 가능하다. 그러나, 입찰에만 급급한 나머지 너무 낮은 가격을 제시한 후 실제 납품 및 시공에서 부실의 우려가 제기되고 있다.

적격심사제란 공공 계약의 입찰 비리를 막고 투명성을 높이기 위해 입찰 참가업체의 시공능력, 기술력, 재무상태를 심사한 후 낙찰자를 결정하는 제도이다. 입찰 참가업체를 상대로 재무구조, 시공능력 등을 면밀히 평가해 기준에 미달할 경우 낙찰업체에서 제외하고, 우수한 점수를 받은 업체들 중 가장 낮은 가격을 제시한 업체를 최종 낙찰자로 한다. 세계무역기구(WTO)는 적격심사제 도입을 의무화하고 있다. 우리나라는 WTO가입이후 1995년부터 적격심사제를 대규모 공사에만 적용해오다 1999년 이후 모든 정부조달 공사와 용역, 물품계약에 확대 적용하여 왔다. 

한편, 적격심사제가 확대되면서 낙찰 결정 요소로 부상한 것이 바로 ‘경영상태’이다.  통상적으로동종업계 업체들 사이에서 기술력, 시공능력 등 다른 배점 요소에서 우위에 서기가 쉽지 않은데 비하여 경영상태는 다양하기 때문이다.
투찰 가격 다음으로 주요한 요소로부상한 ‘경영상태’는 적격심사제 초기에는 부채비율, 유동비율, 매출액영업이익률 등 몇가지재무비율의 평점 합계에의존하였으나, 외부감사를 받지 않는 입찰참가업체가 유리해지는 역선택의 폐단이 지적되면서 2005년부터 신용정보업자가 발급하는 신용평가등급 확인서 방식으로 전환되었다.  2010년부터 10월부터는 신용평가등급 확인서 활용이 조달청등 정부계약 뿐만 아니라 지방자치단체 계약까지 전면적으로 확대되기에 이르렀다.  

 
▣ 국토교통부 고시에서 적격심사제 개요 및 유의 사항

“국토교통부 지침”에서 별표5, 별표6의 적격심사 평가표를 살펴보자.
평가배점 부여는 공동주택 입주자들이 관리규약을 통하여 조정할수 있는 것으로 되어 있다.   다만, 평가표의 배점 항목은그대로 적용할 수 밖에 없는 것으로 보인다.  
‘주택관리업자’의 평가표(별표5)에는 공사·용역 사업자의 평가표(별표6)에 없는 “입주자 만족도 점수” 항목과 “협력업체와의 상생발전지수” 항목이 별도로있다.   주택관리업자가 공동주택에서 중요한 주체임이 반영된 것으로 볼 수 있다.  다만, “입주자 만족도 점수”는 2013년 12월부터시행되므로 그 전까지 주택관리업자의 적격심사 평가표는 당분간90점 만점 체제가 될 것으로 본다.

이외의 평가표 배점항목은 공통 요소라고 볼 수 있는데행정처분 건수, 기술자·장비 보유내역, 관리실적(업무실적) 등 사업체가 평소에 관리할 수 있는 항목들로 이루어져 있다. 
여기서 유의하여야 할 사항은 ‘지침 [별표5], [별표6]의 주석’에서 표시된 것과 같이 “입찰공고일 현재”라는 기준일이다. 적격심사를 먼저 시행한 나라장터의 계약운영 사례에서는, 입찰공고일 기준이 엄격히 시행되고 있어서 입찰공고일 이후 시점에 획득한 자격은 전혀 인정되지 않는다.  따라서 공동주택과 계약을희망하는 사업체는 공동주택 입찰 공고가 불시에 게시되더라도 불이익을 받지 않도록 기술자, 장비 등 사업 CAPA가 적격심사 서류에충분히 반영될 수 있는 상시 준비체계를 갖추어야 할 것이다.
<다음호에 계속>