국토부는 주택법 제46조의2 제1항에 따라 하자심사분쟁조정위원회에서 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 발생하는 하자를 신속하고 공정하게 하자심사 및 분쟁을 조정하기 위하여 '공동주택 하자여부 판정 기준과 조사방법, 보수비용 산정기준 제정안'을 12일 입법예고했다고 밝혔다.
이에 따라 분쟁 조정기구인 '하자분쟁심사조정위원회'가 관련 법률을 참고만 했던데에서 나아가 명확한 운영기준으로 삼을 수 있도록 별도의 규정이 만들어졌고 조정결과는 재판상 화해 효력을 부여하도록 했다. 이 경우 하자판정 결과를 건설사가 따르지 않을 경우 과태료(500만원)를 부과할 수 있는 근거 등을 제정안은  담고 있다.

새 규정이 시행되면 공동주택의 ‘하자’ 판정 기준이 한층 명확해져 입주민과 시공사 간 분쟁이 줄어들고 지금까지 하자소송(기획소송 등)으로 인한 입주민들의 불편과 소송비용도 줄어들 것으로 전망된다.
공동주택의 하자분쟁은 매년 급증하는 추세로 국토부의 하자심사분쟁조정위원회에 접수되는 분쟁건수추이를 살펴보면 운영 시작해인 2010년 69건 ▲2011년 327건 ▲2012년 836건 ▲2013년 1784건(10월까지)으로 해마다 증가해 왔다. 이 가운데 2010년부터 2013년 7월까지 총 1906건의 신청사건 중 63.3%인 1206건이 하자판정을 받았다.

전문가들로 구성된 위원회에 접수된 건수와 조정 결과에 따르면 창호ㆍ문짝공사, 철근 콘크리트공사(균열ㆍ누수 등), 단열공사, 수장공사, 공기조화기기 설비공사 순으로 분쟁이 많은 것으로 나타났다.
현재 하자범위는 주택법 시행령 59조에 의거해 하자의 범위를 분류하고 공사 내용별로 담보책임기간을 규정하고 있으며, 공사상 잘못으로 인한 균열ㆍ침하ㆍ붕괴ㆍ누출과 기능불량 등 건축물 안전상 지장을 초래하는 하자를 범위로 잡았다. 이 경우 ▲도배ㆍ미장ㆍ수장ㆍ칠공사는 1년 ▲유리공사 1년 ▲타일ㆍ단열ㆍ옥내가구공사 2년 ▲창문틀ㆍ문짝공사 2년 등이다.

이번에 입법예고된 규정은 위치별 허용 균열 폭을 차등 규정하는 등 더욱 세밀히 규정해 ▲외벽의 콘크리트 균열 폭이 0.3mm 이상일 경우 ▲타일이 들뜨거나 균열이 발생된 경우 ▲내장재료 및 외장재료의 품질이 사업계획 승인 당시의 재료 미만일 경우 ▲노출된 철근을 방치할 경우 ▲욕실, 세탁실 문짝에 래핑지나 조합페인트 등으로 마감하지 않은 경우 등이다. 다만, 허용균열폭 미만일 경우에도 누수가 있거나 철근이 배근된 위치에서 발견된 경우는 하자로 판정토록 강화했다.
조사 방법도 하자 유형에 따라 원거리조사를 통해 현황조사를 실시하며 접근이 용이한 저층부에 대해서는 외벽부에 대한 미세균열의 유해성을 정밀히 파악하고 수량산출의 근거 마련을 위해 근접조사 등으로 규정했다. 고층아파트 같이 육안조사가 불가능한 부위는 망원경, 고배율 카메라 등을 이용하여 조사할 수 있도록 했다.

보수비용 산정은 보수비의 구성항목으로 직접비 (재료비, 노무비, 경비)와 간접비(간접노무비, 제경비, 일반관리비, 이윤), 부가가치세로 구분하고 각 항목의 합계액으로 규정했다. 또 미시공,변경시공으로 기능 및 역할을 전혀 발휘할 수 없거나 사람의 생명, 신체에 문제를 야기 시킬 수 잇는 경우에는 철거 후 재시공 비용으로 산정토록 했다.
국토부 관계자는 "입주민들이 생각하는 하자의 기준과 실제 보상기준이 명확하지 않아 보완하기 위해 규정을 만들게 됐다"며 "시행령과 시행규칙을 다듬어 향후 공동주택 분쟁조정심사위원회의 내부 운영기준으로 삼을 것"이라고 말했다.

권혁찬 기자 khc996@jkaptn.com