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2014 달라지는 공동주택·부동산 제도
【공동주택 관련】 ▶ 공동주택 리모델링 시 수직증축을 허용하는 주택법 개정안의 국회 통과로 지은지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘리게 되어 특히 1기 신도시와 강남권 재건축 시장이 탄력을 받을 것으로 보인다. ▶ 7월부터 관리비 공개 항목이 27개에서 47개로 세분화 확대되면서 의무화 된다. 이와 함께 아파트 위탁관리업체 만족도에 대한 조사를 매년 5월 1일부터 6월 30일까지 실시하고 그 결과를 7월 31일까지 입주민들에게 공개하여야 한다. ▶ 새해에는 주택관리업자 선정 시와 용역 사업자 선정에 전자입찰제를 허용하며 2015년부터는 전자입찰제도가 의무화 된다. ▶ 주택법 개정에 따라 입주자대표회의 운영 교육이 임의에서 의무로 변경되고 지금까지 장기수선충당금 공사 계약의 주체가 관리주체였으나 3월부터 책임성을 강화하기 위해 입주자대표회의로 계약주체가 변경됐다. 또 입주자대표회의는 주택관리업자와 계약을 체결할 때 주택관리업자로부터 4대보험 가입증명서 및 계약이행보증금을 받도록 했다. ▶ 300세대 이상 등 의무관리대상 아파트 매년 공인된 회계사에 의한 외부회계감사와 관리주체는 회계장부와 관련 5년간 보관의무, 입주민의 열람권이 신설됐다. ▶ 아파트 외벽에 생긴 균열의 폭이 0.3mm가 넘을 경우 하자로 판정하고 결로의 경우 설계도서에 적합하게 시공되지 아니한 경우에도 하자로 인정토록 했다. 조경수의 경우 수관부분의 가지가 3분의 2이상 고사된 조경수도 하자로 판정 하는 등 하자심사·분쟁조정위원회의 하자판정 기준이 세부적으로 규정돼 1월 6일 접수분부터 적용된다. ▶ 일정 이상의 공동주택공급시 주택 성능 및 품질을 입주자 모집 공고에 표시하여 소비자의 알 권리를 강화하고 공동주택관리와 분쟁에 대한 자문기관(국토부 산하기관에 공동주택관리 지원센터 설치 등) 지정할 수 있는 근거 조항 마련 했다. ▶ 공동주택 층간소음으로 피해를 입은 입주자 등은 관리주체의 권고에도 불구하고 층간소음 계속될 시 분쟁조정위원회나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있도록 하고 국토부 장관과 환경부 장관은 공동주택의 층간소음의 범위와 기준을 공동부령으로 규정토록 명문화 했다. ▶ 비리 예방을 위해 아파트 관리와 관련하여 부정하게 재물이나 재산상 이득 취득·제공자에 2천만 원 벌금 또는 2년 이하 징역으로 강화 했다. ▶ 공동주택의 관리사무소장으로 배치 받아 근무중인 주택관리사는 3년마다 관련한 보수 교육을 받도록 의무화 했다. 【부동산 관련 제도】 ▶ 취득세 영구 인하 취득세 영구 인하로 요율이 완화돼 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 되며 6억원 초과~9억원 이하는 현행과 똑같이 2%를 유지한다. ▶ 양도세·취득세 한시 면제 2013년 연말 일몰제 종료 양도세와 취득세의 한시적 면제 혜택이 지난해까지만 적용됨에 따라 양도세 혜택을 받으려면 지난해말까지 계약을 체결하고 계약금 지급이 완료돼야 한다. 취득세도 소유권이전 등기를 완료하거나 잔금 납부를 완료했어야 하며 양도세와 관련해 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시군구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 혜택을 받을 수 있고 감몀대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월31일까지이다. ▶ 다주택자 양도세 중과 7년만에 폐지 2006년 참여정부 시절 치솟는 집값 광풍을 잠재우기 위해 투기 수요 억제라는 명분으로 2 주택 이상 보유한 다주택자가 집을 팔았을 때 얻는 양도차익에 대해 50%~60%의 무거운 세율을 매겨 대표적 징벌과세로 폐지 요구가 끊이지 않았다. 이번에 여야가 합의해 다주택자 양도세 중과 폐지로 무거운 세율 대신 6~38%의 기본세율을 적용 받게돼 부동산 활성화와 집값 안정에 긍정적으로 작용할 것으로 보여진다. ▶ 건설사, 입주자 분할 모집 단지의 기준 완화 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사의 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소되며 3회까지만 가능했던 분할 분양 횟수도 5회까지 할 수 있게 된다. 또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양할 수 있다. 건설사가 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환하면 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로 부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출도 받을 수 있다. ▶ 주택청약 만 19세 이상부터 가능해 주택 청약 가능 나이가 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 변경되며 이는 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아져서이다. 현재 나이 제한 없이 가입 할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 나이도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 또한 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운영지침상 성인 연령기준도 만 19세로 낮아진다. ▶ 주택 구입 지원 자금 하나로 통합 재건축 때 집 한 채를 두 채로 쪼개서 분양받는 ‘1+1 분양’도 허용된다. 2주택자가 되는 만큼 양도세와 종부세 부담은 고려해야 한다. 또 주택 구입 지원 자금이 하나로 통합되고, 자격 요건도 완화돼 부부 합산 연소득 6000만원, 생애 최초는 7000만원 이하면 된다. ▶ 임대사업 법인 주택청약 가능 기업형 임대사업자가 신규아파트를 청약 받아 임대주택으로 활용하도록 허용이 추진되고 세제 지원도 확대돼 음성적으로 운영하던 임대업자들이 임대사업자로의 등록 여부가 주목된다. 그 외 집이 경매로 넘어갔을 경우 세입자 보호 대상 범위와 우선 변제 한도 확대, 주거 약자에 대한 주택 바우처 제도도 새해부터 시행될 예정이다. 권혁찬 기자 khc996@jkaptn.com

2014 달라지는 공동주택·부동산 제도

【공동주택 관련】
▶ 공동주택 리모델링 시 수직증축을 허용하는 주택법 개정안의 국회 통과로 지은지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘리게 되어 특히 1기 신도시와 강남권 재건축 시장이 탄력을 받을 것으로 보인다.

▶ 7월부터 관리비 공개 항목이 27개에서 47개로 세분화 확대되면서 의무화 된다. 이와 함께 아파트 위탁관리업체 만족도에 대한 조사를 매년 5월 1일부터 6월 30일까지 실시하고 그 결과를 7월 31일까지 입주민들에게 공개하여야 한다.

▶ 새해에는 주택관리업자 선정 시와 용역 사업자 선정에 전자입찰제를 허용하며 2015년부터는 전자입찰제도가 의무화 된다.

▶ 주택법 개정에 따라 입주자대표회의 운영 교육이 임의에서 의무로 변경되고 지금까지 장기수선충당금 공사 계약의 주체가 관리주체였으나 3월부터 책임성을 강화하기 위해 입주자대표회의로 계약주체가 변경됐다. 또 입주자대표회의는 주택관리업자와 계약을 체결할 때 주택관리업자로부터 4대보험 가입증명서 및 계약이행보증금을 받도록 했다.

▶ 300세대 이상 등 의무관리대상 아파트 매년 공인된 회계사에 의한 외부회계감사와 관리주체는 회계장부와 관련 5년간 보관의무, 입주민의 열람권이 신설됐다.

▶ 아파트 외벽에 생긴 균열의 폭이 0.3mm가 넘을 경우 하자로 판정하고 결로의 경우 설계도서에 적합하게 시공되지 아니한 경우에도 하자로 인정토록 했다. 조경수의 경우 수관부분의 가지가 3분의 2이상 고사된 조경수도 하자로 판정 하는 등 하자심사·분쟁조정위원회의 하자판정 기준이 세부적으로 규정돼 1월 6일 접수분부터 적용된다.

▶ 일정 이상의 공동주택공급시 주택 성능 및 품질을 입주자 모집 공고에 표시하여 소비자의 알 권리를 강화하고 공동주택관리와 분쟁에 대한 자문기관(국토부 산하기관에 공동주택관리 지원센터 설치 등) 지정할 수 있는 근거 조항 마련 했다.
▶ 공동주택 층간소음으로 피해를 입은 입주자 등은 관리주체의 권고에도 불구하고 층간소음 계속될 시 분쟁조정위원회나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있도록 하고 국토부 장관과 환경부 장관은 공동주택의 층간소음의 범위와 기준을 공동부령으로 규정토록 명문화 했다.

▶ 비리 예방을 위해 아파트 관리와 관련하여 부정하게 재물이나 재산상 이득 취득·제공자에 2천만 원 벌금 또는 2년 이하 징역으로 강화 했다.

▶ 공동주택의 관리사무소장으로 배치 받아 근무중인 주택관리사는 3년마다 관련한 보수 교육을 받도록 의무화 했다.

【부동산 관련 제도】
▶ 취득세 영구 인하
취득세 영구 인하로 요율이 완화돼 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 되며 6억원 초과~9억원 이하는 현행과 똑같이 2%를 유지한다.
▶ 양도세·취득세 한시 면제 2013년 연말 일몰제 종료
양도세와 취득세의 한시적 면제 혜택이 지난해까지만 적용됨에 따라 양도세 혜택을 받으려면 지난해말까지 계약을 체결하고 계약금 지급이 완료돼야 한다.
취득세도 소유권이전 등기를 완료하거나 잔금 납부를 완료했어야 하며 양도세와 관련해 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시군구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 혜택을 받을 수 있고 감몀대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월31일까지이다.

▶ 다주택자 양도세 중과 7년만에 폐지
2006년 참여정부 시절 치솟는 집값 광풍을 잠재우기 위해 투기 수요 억제라는 명분으로 2 주택 이상 보유한 다주택자가 집을 팔았을 때 얻는 양도차익에 대해 50%~60%의 무거운 세율을 매겨 대표적 징벌과세로 폐지 요구가 끊이지 않았다. 이번에 여야가 합의해 다주택자 양도세 중과 폐지로 무거운 세율 대신 6~38%의 기본세율을 적용 받게돼 부동산 활성화와 집값 안정에 긍정적으로 작용할 것으로 보여진다.

▶ 건설사, 입주자 분할 모집 단지의 기준 완화
주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사의 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소되며 3회까지만 가능했던 분할 분양 횟수도 5회까지 할 수 있게 된다.
또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양할 수 있다. 건설사가 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환하면 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로 부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출도 받을 수 있다.

▶ 주택청약 만 19세 이상부터 가능해
주택 청약 가능 나이가 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 변경되며 이는 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아져서이다.
현재 나이 제한 없이 가입 할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 나이도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 또한 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운영지침상 성인 연령기준도 만 19세로 낮아진다.

▶ 주택 구입 지원 자금 하나로 통합
재건축 때 집 한 채를 두 채로 쪼개서 분양받는 ‘1+1 분양’도 허용된다. 2주택자가 되는 만큼 양도세와 종부세 부담은 고려해야 한다. 또 주택 구입 지원 자금이 하나로 통합되고, 자격 요건도 완화돼 부부 합산 연소득 6000만원, 생애 최초는 7000만원 이하면 된다.

▶ 임대사업 법인 주택청약 가능
기업형 임대사업자가 신규아파트를 청약 받아 임대주택으로 활용하도록 허용이 추진되고 세제 지원도 확대돼 음성적으로 운영하던 임대업자들이 임대사업자로의 등록 여부가 주목된다.
그 외 집이 경매로 넘어갔을 경우 세입자 보호 대상 범위와 우선 변제 한도 확대, 주거 약자에 대한 주택 바우처 제도도 새해부터 시행될 예정이다.

권혁찬 기자 khc996@jkaptn.com

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