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재건축 연한 30년, 안전진단시 층간소음 포함
앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거 환경 중심 평가를 신설하고, 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중을 강화한다. 국토교통부(장관 서승환)는 지난해 9월 1일 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’ 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 이번 개정안은 먼저 9.1 후속조치로서 재정비 규제 합리화방안을 추진하는 일환으로재건축연한 상한을 30년으로 단축한다. 1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다. 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된, 구조‧설비‧주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 한다. 특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축하여 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다. 개정안에 따르면 서울시의 경우, 1987~1991년에 준공된 공동주택은재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다. 대상 세대수로는 강남지역(서초․강남․송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다. 재건축 안전진단도 합리화 한다. 현재 안전진단은 구조안전성에 편중된 평가로서, 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이었다. 하지만 앞으로는 주택의 구조안전 제고와 함께 주민불편도 해소하기위해 종래 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로구분하게 된다. 구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다. 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다. 주거환경 평가 시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획이다. 이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만, 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다. 안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 한국시설안전공단 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 ｢주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준｣에 반영할 계획이다. 또한 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준이 폐지된다. 현재 수도권 과밀억제권역에 서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다. 그러나 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안하여, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다. 재개발 임대주택 의무건설비율도 5%p 완화된다. 주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택의무건설비율은 오히려 상향되어 사업추진에 애로가 있었다. 또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다. 이러한 현실을 반영하여 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다. 다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있도록 하였다. 또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)한다. 이번 개정안은 1월 중에 공포될 경우, 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 5월 중 시행될 예정이다. 이번 개정안이 시행되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 달라진 시장 상황과 높아진 주거환경 개선 수요에 맞추어 합리적으로 개선함으로써, 주민의 주거불편을 해소하고 도심 내 신규주택공급도 확대할 수 있을 것으로 기대된다. 한편 이번 시행령 개정을 통해 재건축 연한 상한을 30년으로 단축함에 따라 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다. 재건축은 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 사업을 완료하는데 10년 이상 장기간이 소요되고,특히 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성 확보도 용이하지 않은 점을 감안할 때, 일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것으로 예상된다.<출처:국토부>

재건축 연한 30년, 안전진단시 층간소음 포함

앞으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 안전진단에 구조안전성 평가 외에 주거 환경 중심 평가를 신설하고, 층간소음이나 에너지 효율, 노약자 편의성 등 주거환경 비중을 강화한다. 국토교통부(장관 서승환)는 지난해 9월 1일 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’ 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다.

이번 개정안은 먼저 9.1 후속조치로서 재정비 규제 합리화방안을 추진하는 일환으로재건축연한 상한을 30년으로 단축한다. 1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다.

재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된, 구조‧설비‧주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 한다. 특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축하여 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.

개정안에 따르면 서울시의 경우, 1987~1991년에 준공된 공동주택은재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다. 대상 세대수로는 강남지역(서초․강남․송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.

재건축 안전진단도 합리화 한다. 현재 안전진단은 구조안전성에 편중된 평가로서, 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이었다.

하지만 앞으로는 주택의 구조안전 제고와 함께 주민불편도 해소하기위해 종래 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로구분하게 된다. 구조적 결함이 있는 경우(내진성능 미확보 건축물)에는연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정 시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용한다.

재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다. 주거환경 평가 시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획이다. 이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만, 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.

안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 한국시설안전공단 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 ｢주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준｣에 반영할 계획이다. 또한 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준이 폐지된다. 현재 수도권 과밀억제권역에 서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다.

그러나 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안하여, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.

재개발 임대주택 의무건설비율도 5%p 완화된다. 주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택의무건설비율은 오히려 상향되어 사업추진에 애로가 있었다. 또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다.

이러한 현실을 반영하여 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다. 다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있도록 하였다. 또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)한다.

이번 개정안은 1월 중에 공포될 경우, 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 5월 중 시행될 예정이다. 이번 개정안이 시행되면 과도한 개발이익이 발생될 것을 전제로 도입된 재정비 관련 규제를 달라진 시장 상황과 높아진 주거환경 개선 수요에 맞추어 합리적으로 개선함으로써, 주민의 주거불편을 해소하고 도심 내 신규주택공급도 확대할 수 있을 것으로 기대된다.

한편 이번 시행령 개정을 통해 재건축 연한 상한을 30년으로 단축함에 따라 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다. 재건축은 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 사업을 완료하는데 10년 이상 장기간이 소요되고,특히 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성 확보도 용이하지 않은 점을 감안할 때, 일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것으로 예상된다.<출처:국토부>

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