● 지명경쟁입찰 : 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비·기술·자재·물품 또는 특수한 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우 이용.
     중요한 것은 제한 및 지명경쟁입찰을 할 때에는 사전에 입대표회의 의결이 있어야 시행이 가능하다는 것이다.

▣ 전자입찰의 이용 방법

선정지침 제28조의2항에 따르면 전자입찰방식으로 주택관리업자나 사업자를 선정하는 경우에는 아래 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용하다고 명시하고 있다. 따라서 공사 및 용역 예산을 집행하는 개별 아파트단지는 APT자체 환경에 맞게 서비스 우수하고, 이용하기가 편리한 곳을 하나를 선택 하여 이용하면 된다.
즉 법적으로 어느 특정시스템의 이용을 강제하지 않고 있다. 전자입찰시스템을 이용할 수 있는 각호의 내용은 다음과 같다.

1. 공동주택관리정보시스템에서 제공하는 전자입찰시스템
2. 전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률에 의한 전자입찰시스템
 3. 민간 전자입찰시스템

위 각호의  전자입찰시스템의 특징을 좀 더 살펴보면 제1호는 소위 k-apt를 지칭하며 국토부가 관련 예산을 들여 한국감정원이 실질적으로 운영주체를 맡고 있다. 그 기능은 아파트 만족도조사, 관리비 비교 검색 정보 등 아파트 입주민들에게 정보를 전달하는 홍보 게시판적 성격이 짙으며, 일부 최저가 입찰 부문에 있어서 전자입찰시스템  기능을 제공하고 있다.

제2호는 조달청에서 운영하는 ‘나라장터시스템’을 지칭하며, 국가 예산으로 집행하는 대규모 관급공사에 기능이 특화되어 있으며 정부 중앙부처 및 지자체를 비롯 산하기관,출연기관,공기업 등만 이용할 수 있는 시스템이었으나 최근 일부 민간기업이나 협회,단체 등 에게도 문호개방을 하고 있는 상태다.
제3호는 순수 민간기업이 운영,제공하는 시스템으로 민간아파트에서 필요한 기능을 집중적으로 제공하는데 서비스를 특화해 시스템을개발한 것이 특징이다. 이미 민간기업을 상대로 다향한 방식의 전자입찰시스템을 운용한 노하우가 축적되어 있어 아파트에 최적화된 마춤형 입찰시스템을 개발, 제공하고 있는 것이 그 특징 이다.
한편 아파트에서 시행하는 모든 용역이나 공사를 반드시 전자입찰 실시해야 하는 것은 아니다.“수의계약이나 적격심사제로 주택관리업자 또는 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다”고 고시내용에는 예외 조항을 두고 있다. 따라서 종전의 오프라인 서류입찰방식이 필요할 경우에는 적격심사제를 전제로 부분적으로 직접입찰방식을 선택,시행할 수 있다. 
전자입찰시스템을 이용한 낙찰자결정 방법은 몇가지 방식으로 분류해 볼 수 있는데 이를 정부발주공사 전자입찰제도와 비교해서 간단히 알아보기로 한다.

▣ 전자입찰의 이용 프로세스

▣ 전자입찰시스템을 이용한 낙찰자 결정 방법

1. 최저가낙찰 방식 
먼저 아파트에서 주로 이용하는 업체선정방법중의 하나인 최저가 입찰방식은 아래의 도식으로 설명 될 수 있다.가장 최저가를 제시한 업체를 투찰업체로 낙찰시키는 제도이다. 단, 최저가 투찰금액이 아파트 배정예산액을 초과해서 투찰한 입찰금액은 미리 입찰유의서 및 입찰공고문에 관련 내용을 명시할 경우 에 한해 해당 입찰을 유찰시키고 재공고 할 수 있다.

현재 아파트전자입찰에서는 본 제도는 아직 도입하지 않고 있다.
주로 공사 금액이 큰 대형 입찰공사에 도입하는 방식이다.

3. 적격심사 낙찰 방식
적격심사제도는 낙찰업체를 대상으로 당해 계약을 성실히 이행할 수 있는 능력이 되는지를의 여부를 심사하여 적정하다고 인정될 경우에 낙찰자로 결정함으로써 불량, 부적격자가 계약대상자로 선정되는 것을 배제하기 위한 목적으로 시행되고 있다. 정부발주공사 적격심사는 먼저 최저가격 입찰자의 순으로 이행능력을 심사하여 입찰가격이 적정하고 수행능력이 우량인 업체로 100점 만점중에 규정된 종합평점을 획득한 업체를 낙찰자로 결정하여, 업체의 경영능력 및 공사품질향상을 도모하고 있다.
한편 현, 고시 제 393호  주택관리업자 및 사업자산정지침의 아파트 적격심사제의 구성은 크게 수행(관리)능력점수와 가격점수 2가지 부문으로 구분하여 총점 100점 기준으로 평가를 하게 되어 있다.

<다음호에 계속>