입주민들은 하자에 대해 얼마나 알고 있을까. 아파트에는 누수처럼 보이는 하자 외에도 눈에 보이지 않는 다양한 유형의 하자들이 많이 존재하고 있다. 하지만 입주민들은 하자여부를 몰라 제때 보수요청을 하지 못하고 건설사는 눈에 보이지 않는 하자에 대해서는 수수방관하는 경우가 많다. 법원이 인정하고 있는 하자의 종류와 범위는 보일러 고장 등과 같은 사용상 불편을 초래하는 하자나 페인트칠 벗겨짐과 같은 미관상 불편을 초래하는 하자에 더해 ‘허가 받은 도면과 달리 시공한 부분’에 대해서까지 이를 전부 하자로 인정하고 있다. 하지만 현행 하자심사분쟁위원회는 법원과는 달리 ‘허가 받은 도면과 달리 시공한 부분’은 하자로 인정하지 않고 있다. 따라서 입주민들은 하자 소송을 통해야만 모든 하자에 대해 정당한 배상을 받을 수 있다. 법원은 주방 싱크대 하부 마감재 미시공, 욕실 신발 걸림, 욕실 타일 뒤채움 부족, 단열재 미시공 등을 하자로 인정해 왔고 최근에 들어서는 욕실바닥 방수두께 부족, 현관문 방화 성능 불량 등에 대해서도 하자로 판단하고 있다.

그러나 대부분의 건설사들은 눈에 드러나거나 비용이 적게 드는 하자에 대해서만 보수를 이행할 뿐 아파트 내부에 감추어져 있어 드러나자 않는 하자에 대해서는 입주민들이 소송을 제기해 승소하지 않는한 보수를 해주지 않는 경우가 다반사다. 하자 소송이 제기되면 법원은 전문 감정인을 통해 입주민들이 주장하는 하자 전반에 대한 조사를 시행, 이를 토대로 보수비를 인정하여 주고 있고 건설사는 이러한 법원의 판결이 있 경우 즉시 지급할 의무를 부담하게 된다. 입주민들이 개별적으로 하자 소송을 진행하는 것은 어려워 아파트 입주자대표회의가 나야 한다.

이때 입주자대표회의는 소송을 수행할 수 있는 하자소송 전문 법무법인(변호사)을 선임하는 것이 무엇보다 중요하다. 입주자대표회의는 하자소송 전문 법무법인(변호사)이 시행사나 시공사를 대리한 적이 있지는지, 하자 소송 경험이 풍부한지 여부 등을 반드시 확인해야 한다. 아파트 입주자대표회의가 하자소송을 통해 권리를 행사하지 않으면 하자문제는 해결되기 어렵다.