- 서울 재건축 일반분양가 높아져, 재건축 몸값도 ‘상승’
- 전셋값 강세 지속, ‘깡통전세‘ 우려도 높아져

분양시장의 열기가 식지 않고 있는 가운데 기존 재건축 아파트에 대한 수요자들의 기대감도 높아지는 분위기다. 더욱이 올 들어서 민간택지 분양가 상한제 폐지와 주택시장의 상승세가 맞물리면서 분양가격이 높아져 재건축 아파트의 투자성이 높게 평가되고 있다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 서울 재건축단지의 3.3㎡당 평균분양가격은 2014년 1,937만원에서 2015년 2,656만원으로 껑충 뛰었다.

전세시장은 전세매물 부족현상이 계속되는 가운데 △서울(0.22%) △신도시(0.10%) △경기·인천(0.08%) 모두 강세를 보였다. 한편 전세가격이 상승하면서 깡통전세에 대한 우려는 높아지는 추세다. 서울을 포함한 수도권 전세가율은 10월 30일 현재 72%에 다다랐고, 전세매물이 매매하한가에 육박하는 수준으로 거래되는 사례도 심심치 않게 볼 수 있다. 집값이 떨어지게 되면 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 깡통 전세 리스크가 높아진 것이다. 깡통전세에 거주하는 세입자는 보증금을 낮춰 일부를 월세로 내거나, 전세권 설정, 전세금반환보증보험 가입 등으로 위험을 줄이는 방안이 필요하다.

[매매]
서울은 △중구(0.38%) △성동구(0.23%) △금천구(0.22%) △강남구(0.19%) △강동구(0.16%) △서초구(0.16%) △관악구(0.13%) △강북구(0.12%) △영등포구(0.11%) 순으로 매매가격이 상승했다. 중구는 신당동 남산타운, 래미안하이베르 등이 1,000만원 -1,500만원 가량 올랐다. 전셋값이 급등하고 전세매물이 없다 보니 매매물건에 관심을 돌리는 세입자들이 늘고 있다. 성동구는 옥수동 래미안옥수리버젠, 성수동2가 우방2차 등이 500만원-3,000만원 가량 올랐다. 금천구는 독산동 주공14단지, 시흥동 벽산타운1단지 등이 250만원-2,500만원 가량 올랐다. 강남구는 개포동주공1단지가 250만원-7,500만원 가량 올랐다. 금주 매수 문의 전화가 늘어난 가운데 그 동안 거래가 적었던 큰면적의 주간 가격 상승폭이 컸다. 그 밖에 도곡동 도곡렉슬, 역삼동 래미안그레이튼(3차) 등도 금주 500만원-1,500만원 정도 상승했다. 강동구는 상일동 고덕주공5단지·6단지·7단지 등이 250만원-1,000만원 가량 올랐다. 7단지는 31일 관리처분총회를 열고 재건축 막바지 작업에 나설 예정이다. 서초구는 반포동 신반포(한신3차), 서초동 삼풍, 잠원동 한신8차 등이 500만원-5,000만원 가량 상승했다.

신도시는 △평촌(0.10%) △판교(0.06%) △산본(0.05%) △분당(0.04%) 순으로 상승했다. 평촌은 비산동 샛별한양4차(1단지), 평촌동 초원세경 등이 1,000만원 가량 올랐다. 판교는 판교동 판교원마을1·3단지, 삼평동 봇들마을4단지 등이 500만원-1,000만원 가량 올랐다. 매매가격이 올라 거래는 뜸하지만 매물을 찾는 문의전화는 꾸준하다.
경기·인천은 △과천시(0.19%) △고양시(0.10%) △안산시(0.10%) △의정부시(0.10%) △광명시(0.08%) △하남시(0.08%) △구리시(0.06%) △수원시(0.06%) 순으로 상승했다. 과천시는 별양동 주공4단지, 주공6단지 등이 250만원-1,000만원 가량 올랐다. 주공6단지는 조합원 예비분양이 신청 중에 있고, 주공4단지도 본격적인 추진위 구성 등 속도를 내며 재건축 대열에 동참하고 나섰다. 고양시는 행신동 햇빛주공20단지, 성사동 신원당6단지태영 등이 500만원-2,000만원 가량 올랐다. 햇빛주공20단지는 전셋값이 매매가격에 육박한 가운데 전세보증금을 활용한 투자수요가 이어졌다. 성사동 일대는 원당1·4구역 뉴타운 구역에 대한 조건부 사업시행인가가 처리되면서 투자자들의 기대감이 높다. 안산시는 고잔동 주공5단지, 신길동 삼익 등이 500만원-1,500만원 가량 올랐다.

[전세]
서울은 △중구(0.71%) △성동구(0.55%) △양천구(0.49%) △금천구(0.44%) △관악구(0.41%) △구로구(0.36%) △도봉구(0.29%) △강남구(026%) 순으로 전세가격 상승폭이 컸다. 중구는 신당동 남산타운, 회현동 남산롯데캐슬아이리스 등이 1,000만원-1,500만원 가량 전세가격이 올랐지만 전세매물은 여전히 부족하다. 성동구는 옥수동 래미안옥수리버젠, 행당동 행당한신, 마장동 금호어울림 등이 500만원-5,000만원 가량 올랐다. 양천구는 신정동 목동신시가지9단지, 신정동 대림e편한세상 등이 1,000만원-3,000만원 가량 전셋값이 상승했다. 금천구는 독산동 주공14단지, 진도3차 등이 1,000만원-2,000만원 가량 상승했다.

▣ 가계부채 증가, 신규분양 고공행진으로 부동산 시장 ‘과열’ 우려 높아져

저금리 기조가 이어지고 있는 가운데 부동산시장은 상승세가 이어지고 있다. 신규 분양시장을 필두로 기존 주택시장 역시 동반상승으로 부동산 시장의 과열을 걱정하는 목소리가 높다. 한국은행의 '9월 중 금융시장 동향'에 따르면 지난달 말 기준 은행 가계대출 잔액(모기지론 양도 포함)은 615조 8000억원이다. 주택담보대출이 가계대출 증가분의 대부분을 차지하고 있는 가운데 9월 말 주택담보대출 잔액은 457조3000억원으로 8월보다 5조9000억 원 늘었다. 금리의 변동성이나 시장여건 등에 따라 가계대출은 부실로 이어질 수 있는 만큼 지속적인 모니터링이 필요하다.
또한 최근 가을 분양성수기를 맞아 전국적으로 큰 장이 열리고 있는 분양시장도 주의가 요구되는 시점이다. 분양가가 오르는 시점에서 분위기에 휩쓸려 무턱대고 청약에 나섰다가 뒤늦게 계약을 포기하는 경우도 적지 않아 청약 전에 입지여건과 적정 분양가 여부 등을 따져 볼 필요가 있다. 또한 늘어나는 물량만큼 공급과잉에 대한 쇼크가 올 수 있어 중장기적인 경쟁력 분석이 필요하다.

[전국 아파트가격종합지수 ‘코아피(KOAPI)’ 주간지표- 2015.10.30.]

아파트가격종합지수 ‘코아피(KOAPI)’에 따르면 2015년 10월 30일 주간 전국 아파트 매매가격 지수는 250.41(2000년 1월초=100)를 나타내며, 전주 대비 0.16포인트 상승했다. 재건축아파트 지수는 379.04로 전주대비 0.64포인트 상승했고, 재건축을 제외한 일반아파트 지수는 229.98로 전주대비 0.13포인트 상승했다. 전국 아파트 전세가격 지수는 334.91로 0.36 포인트 상승했다. 재건축 전세지수는 전주대비 0.05포인트 올라 277.75를 나타냈다. 일반아파트 전세지수는 전주대비 0.38포인트 올라 339.33을 나타냈다. 주상복합 지수는 매매 220.12(↑0.01), 전세 280.96(↑0.25)를 나타냈다.

(지수 산출기준 2000.1월초 = 100)

김은선 선임연구원 / 부동산114 리서치센터(www.r114.com)]
문의: 031-710-1929