1. 서론

공동주택의 주거문화와 관리제도가 안정적으로 정착도 되기 전에 주거 안정을 위하여 공급이 우선이라는 정책에 따라 대량으로 건설된 아파트 등 공동주택에 우리나라 국민의 약70%가 거주하고 있으면서 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁 발생 등으로 심각한 사법 및 행정력 소모와 사회적 문제가 심화되고 있는 실정임.

2. 관리현장의 문제점

관리현장의 문제점은 여러 구성 요소가 있으나 그 중 법과 행정력이 사적자치 영역에 어디까지 관여 할 것인지 그 한계와 최근 개정된 주택관리업자 및 사업자 선정지침 및 장기수선 계획, 입주자 대표회의 구성 등에 대하여 논의 하고자 합니다.

■ 현황
1) 법과 행정력이 사적자치 영역인 공동주택 관리에 어디까지 관여하고 그 한계는 어디까지 인지

가. 국민의 주거안정을 위하여 주택건설 촉진법을 근거로 하여 공동주택을 건설하고 공동주택 관리 령을 기반으로 공동주택을 관리를 하여 오다      가 2003년 5월29일 주택건설촉진법을 주택법으로 개정하여 관리에 관한 미비점을 보완하기위하여 2015년 11월 현재 까지 수십 차례에 걸쳐 법과 시행령을 개정하여 왔으며, 특히 2010,7,6 개정된 시행령에       동별 대표자 선출에 관한사항, 주택관리업자 및 사업자 선정에 관한 사항 등 시대가 지날수록 행정민원해소 차원에서 사적자치에 법의 일률적 규제를 더하고 있는 실정임.

나. 특히 2012년 2013년 아파트 비리를 척결한다는 명분으로 지방자치단  체장들이 주택법제59조(공동주택관리에 관한 감독) 와 령 82조를 근거      로 감독권을 행사하면서 법에 근거도 없는 민간인들로 구성된 조사위원들을 대동하여 마구잡이식 감사를 시행하다가 문제가 되자 2013년 12월 24일 법59조 전문을 개정하여 전문가에게 자문할 수 있는 근거      를 마련하고 감사실시에 필요한 비용 마련을 위하여 지방 자치단체에 조례로 정할 수 있도록 근거를 마련함

■ 문제점
가. 투명하고 효율적인 관리를 위하여 일정부분의 법과 제도적 뒷받침이 되어져야하나 법제59조와 시행령 제82조(공동주택관리에 관한 감독)에 규정된 내용대로라면 모든 업무뿐 아니라 직원들의 근태사항 까지 관리감독을 받아야 하는 사항으로 과도한 규제라고 판단되고, 지방자치단체장이 이정도의 업무에 대한 관리감독권한을 가진다면 당연히 문제가 생겼을 때  법적 책임과 손해배상 책임을 져야할 사항임. 또한 자문위원들은 조사 공무원의 자문위원임에도 불구하고 조사요원으로 행사하면서 직접 관련종사자들에게 자료제출 명령이나 대면조사를 하는 등 권한 남용을 하는가 하면 실제 조사 나온 공무원은 바쁘다는 핑계로 자리를 지키지도 않는 실정임

■  대책
가. 관리감독권은 그 범위를 명확히 하여 관리에 안전성을 기할 필요성이 있으며, 또한 법에서 위임하지 않은 사항까지 지방자치단체장이 임의로 강제하는 것을 제한할 필요가 있음.
예: 동별대표자의 자격제한은 엄격히 법으로 정하고 있음에도 일부 자치단체장(서울)은 동별대표자 윤리교육을 받지 않으면 자격정지 등 자격 제한규정을 준칙에 넣어 규약에 정하도록 강제하고 있음

<다음호에 계속>