국토교통부(장관 강호인)는 8월12일부터 시행되는 공동주택관리법의 시행령 및 시행규칙 제정안을 4월11~5월23일, 40일간 입법예고한다.

국토부는 "제정안에는 정부에서 추진 중인 ‘비정상의 정상화’ 대표과제인 ‘공동주택 관리비리 근절’과 관련하여, 공동주택 외부회계감사 실효성 강화, 입주자대표회의 감사 및 관리사무소장의 역할 강화 등 다양한 공동주택관리제도 개선방안을 담고 있다"고 밝혔다.

♦  동별대표자 선출 기준 변경

► 보궐로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만 시 중임제한 임기횟수에 불포함

보궐선거로 선출된 동별 대표자의 경우 잔여 임기가 6개월 미만인 경우에는 1회 임기에 산정하지 않기로 했다.

동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 한번만 중임(주택단지 안에서 2년 2회, 최대 4년)할 수 있도록 하고 있다.

사퇴, 해임 등에 따른 보궐선거 시 잔여 임기가 짧은 경우에도 1회 임기로 산정하고 있어 입후보 기피로 동대표 선출에 어려움을 겪고 있다는 지적에 따른 조치다.

► 동별 대표자의 결격사유 및 출마제한 기간 변경

현재 동 대표자 출마자 결격 사유 중  '공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니 한 사람'을 '공동주택법 또는 주택법,민간임대주택에 관한 특별법,공공주택 특별법,건축법,집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률,아동․청소년의 성보호에 관한 법률을 위반한 범죄로 100만원 이상의 벌금형을 선고받은 후 2년이 지나지 아니 한 사람'으로 변경했다.

또 '해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람'은 '공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 이후 사퇴한 경우에는 2년을 말함)이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람'으로 바꿨다.

동별 대표자 결격 사유 중 '선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴한 사람을 포함)' 은 '선거관리위원회 위원(잔여임기를 남겨두고 위원을 사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람을 포함한다)'로 범위를 넓혔다.

'해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날로부터 4년이 지나지 아니한 사람'에 대해서는 '해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 이후 사퇴한 경우에는 2년을 말함)이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람'으로 완화했다.

현행 '해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원'이라는 부분은 내용을 명확화 하기 위해 '해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원(다른 공동주택을 위탁관리하는 해당 공동주택 관리주체의 임직원을 포함)과 그 관리주체(다른 공동주택을 위탁관리하는 해당 공동주택 관리주체를 포함)에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원'으로 변경했다.

► 동별 대표 후보자 2명이상인 경우도 과반 투표 명문화

기존 규정에는 동별 대표 후보자가 1명인 경우에는 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자의 과반수 찬성으로 선출하고, 후보자가 2명 이상인 경우에는 후보자 중 다득표자를 동대표로 선출하도로 규정하고 있다. 

 이를 동별 대표 후보자가 2명 이상인 경우에도 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 동대표로 선출하도록 했다.

♦ 입주자대표회의 감사 역할 강화

 입주자대표회의 임원 중 감사를 기존 1인 이상에서 2인 이상으로 증원하도록 했다.

국토부는 "입주자대표회의에 감사가 있음에도, 관리비리(입주자대표·관리사무소장의 뒷돈거래·횡령·불법계약 등)가 근절되지 않고 있는 상황"이라며 "정부에서도 외부회계감사제도, 전자입찰제 의무화, 관리비리 신고센터 운영 등 관리비리 근절을 위해 노력 중이지만 입주자대표회의에 다수의 감사를 둠으로써 내부통제를 강화하기로 했다"고 밝혔다.

현재 입주자대표회의 임원은 회장 1명, 감사 1명 이상, 이사 2명 이상으로 규정돼 있다.

또 감사로 하여금 관리주체 업무 인계․인수 시 참관을 의무화(입주자대표회장이외에 감사도 추가)했다.

입주자대표회의 의결사항이 관련 법령 및 관리규약 위반 시 재심의를 요청할 수 있는 권한도 감사에게 부여했다. 기존에는 관리사무소장만 재심의 요청권을 행사할 수 있었다.

또 500세대 미만 공동주택도 500세대 이상과 같이 입주자 등이 회장 및 감사를 직접 선출할 수 있도록 허용했다.

현재 500세대 미만 공동주택의 입주자대표회의 회장 및 감사 선출은, 동별 대표자 중에서 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출토록 하고 있으나, 동별 대표자 간의 담합 등이 가능하다는 지적이 있다고 국토부는 설명했다.

관리규약에 따라 현행과 같이 입주자대표회의 구성원의 과반수 찬성으로 선출하거나, 500세대 이상과 동일한 방법(전체 입주자등의 보통․평등․직접․비밀선거)으로 선출할 수 있도록 했다.

♦ 입주자대표회의 의결정족수 미달 시 입주자 등이 직접 결정

입주자대표회의의 동별 대표자의 수가 의결정족수(정원의 과반수)에 미달 시, 주택소유자인 입주자들의 무관심 등으로 동별 대표자가 선출되지 못해 세입자인 사용자들의 권리가 침해되는 것을 방지하고, 관리업무에 대한 관심을 제고하기 위해 전체 입주자등의 과반수의 찬성으로 입주자대표회의 의결사항을 결정할 수 있도록 했다.

♦ 입주자대표회의 운영 윤리교육 온라인 교육 허용

동별 대표자에 대한 입주자대표회의 운영교육 및 윤리교육은 시장 등이 실시(매회별 4시간)하고 있으나, 현행 집합교육 방식만으로는 생업에 종사하는 동대표 특성 상 비효율적인 측면이 있다.

이에  교육참여 현황 관리가 가능하여 온라인 교육으로 대체가능하다고 시장등이 판단하는 경우에는, 교육시간의 일부 또는 전부를 ‘공동주택관리 지원기구’에서 시행하는 온라인 교육으로 대체할 수 있도록 허용했다.

♦  관리사무소장 역할 강화

► 관리소장 매월 관리비 내역 입주자대표에 보고..인터넷 등에 공개 의무화

관리사무소장은 월별로 작성한 장부와 예금통장, 잔액증명서 등의 증빙서류를 매월 입주자대표회의에 의무적으로 보고해야 한다.

입주자대표회의 회장 및 감사는 관리사무소장으로 하여금 입주자대표회의의 승인을 얻은 내용을 입주자등이 쉽게 알 수 있도록 정리하여, 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(관리사무소 및 동별 게시판 포함)에 공개 및 입주자등에게 개별통지하도록 의무화했다.

국토부는 "의무관리대상 공동주택 관리주체에게 관리비 등의 징수·보관·예치·집행 등 모든 거래 행위에 관한 장부를 월별로 작성하여 증빙서류와 함께 해당 회계연도 종료일부터 5년간 보관 의무화 중이나, 장부를 월별로 작성한 후 입주자대표회의에 보고나 입주자등에 대한 공개 규정이 없어 투명한 관리비 집행을 위한 개선 필요하다"고 설명했다.

► 지자체 등의 시정명령 등 인터넷 홈페이지, 동별게시판 등에  공개 의무화

 관리사무소장은 공동주택관리법령에 따른 명령, 조사, 처분, 처벌 등의 내용을 명시한 해당 기관의 문서 사본을, 입주자등이 쉽게 알 수 있도록 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(관리사무소 및 동별 게시판 포함)에 의무적으로 공개해야 한다.

 주택관리업자, 관리사무소장, 입주자대표회의 회장 등이 공동주택관리 업무를 수행하면서,관련 법령 위반 등으로 관리감독 기관(지자체)으로부터 받은 행정지도, 시정명령 등 행정처분과 사법기관으로부터 받은 처벌 내용을 공개하지 않거나, 축소 또는 왜곡하여 입주자등의 알권리 제한 및 관리업무 정상화 곤란하다는 지적에 따른 조치다.

► 입주자대표회의 상정 안건에 대한 사전 검토 의무화(회장, 감사에게 검토의견 제출)

관리사무소장에게 입주자대표회의에 상정된 안건에 대해 사전 검토하도록 하고, 검토의견을 회장 및 감사에게 서면 제출하도록 했다.

 관리전문가인 관리사무소장과 감사의 역할 및 책임 강화로 입주자대표회의 심의를 내실화하여 입주자등의 권익보호를 강화하겠다는 게 국토부 설명이다.

►  관리주체 간 인계,인수 방법 등 명확화

관리주체가 변경되는 경우 기존 관리주체는 관리 종료일부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 관리업무를 인계하여야 하며, 관리기간 종료 후 관리업무 인계․인수 시 기존 관리주체 직원(관리소장 등) 인건비를 관리비에서 지급할 수 있도록 지급주체를 명시했다.

♦ 공동주택 외부회계감사 제도의 실효성 강화

지난해부터 300세대 이상 공동주택에 대해 실시하고 있는 공동주택 외부회계감사 기간을 현행 매년 1월 1일부터 10월 31일까지에서 2016년부터는 회계연도 종료일부터 7개월 이내로 변경한다.

회계처리기준(관리주체의 결산서 작성기준) 및 회계감사기준(감사인의 외부회계감사 기준) 제정 등을 추진한다.

공동주택 외부회계감사의 실효성 강화를 위해 외부회계감사 대상을 기존 '결산서, 장부, 증빙서류'에서 '재무제표(재무상태표,운영성과표, 이익잉여금처분계산서, 주석)'로 했다.

 감사인의 감사보고서 발행일을 회계감사를 받은 날부터 1개월 이내로 명시했다.

또 감사인은 감사결과를 해당 공동주택 입주자대표회의 또는 입주자등에 의무적으로 설명하도록 했다.

♦  관리비 연체자 정보공개 금지

관리비 연체자의 동․호수, 연체금액 등은 국민 기본권 침해소지가 있어 공개를 금지하도록 했다.

♦  주민운동시설의 이용료 등의 부과․징수권자는 관리주체임을 명시

주민운동시설은 영리를 목적으로 운영할 수 없고, 그 이용료, 강사료 등도 관리주체가 부과․징수하는 것임을 명시했다.

♦  ‘공동주택관리지원기구’에 대한 교육업무 위탁내용 등 명확화

공동주택관리법 시행으로, 중앙 정부차원의 전문적․체계적인 공동주택관리 지원을 위해 ‘공동주택관리 지원기구’를 상반기 중 선정해 도입할 예정이다.

공동주택관리지원기구는  공동주택 관리상태 진단, 공사․용역 자문, 민원상담 및 교육, 공동체 활성화 지원 등의 업무를 종합적으로 수행하게 된다.

‘공동주택관리지원기구’가 국토부로부터 공동주택관리지원 업무를 위탁받아 수행할 수 있는 교육업무 위탁내용 등을 구체화했다.

이에는  입주자대표회의 구성원 교육, 장기수선계획의 조정교육, 방범교육, 소방 안전교육 및 시설물 안전교육, 주택관리업자 및 관리사무소장에 대한 교육이 포함됐다.

♦  장기수선계획․장기수선충당금 제도 개선

장기수선계획 수립기준(수선항목)을 기술적 환경변화 등을 고려하여 주요항목 중심으로 현실에 맞게 기전 147개에서 73개로 대폭 조정했다.

73개 필수 수선항목 이외에 단지 특성상 추가로 필요한 수선항목은 단지별로 관리규약에 따라 자율적으로 처리하도록 했다.

 사용자(분양주택의 세입자)가 납부한 장기수선충당금에 대한 환급조치도 강화하도록 했다.

♦  하자담보책임기간 집합건물법과 통일

하자담보 책임을 명확히하기 위해 전유부분의 인도일을 등록하도록 했다. 즉 열쇠지급일에 주택인도증서를 3부 작성해 관리주체가 k-apt에 등록해 공개하도록 했다.

하자담보책임기간(1,2,3,4,5,10년)을 집합건물법(2,3,5,10년)과 일치시키고, 하자보수청구기간(하자발생이 하자담보책임기간 이내 임을 입증 시 하자담보책임기간 이후에도 하자보수 청구 가능)도 집합건물법(하자담보책임기간 이내에만 청구 가능)과 일치시켰다.