서울특별시 공동주택관리규약 준칙

제정 1997. 7. 16.

개정 1999. 11. 11.

개정 2004. 2. 23.

개정 2006. 4. 26.

개정 2007. 5. 30.

개정 2008. 7. 10.

개정 2009. 2. 2.

개정 2010. 9. 6.

개정 2013. 3. 9.

개정 2015. 2. 9.

개정 2016. 1. 29.

제 1 장 총 칙

제1조(목적) 이 공동주택관리규약은「주택법」제44조제2항 및 같은 법 시행령 제57조제1항에 따라 공동주택등의 관리 또는 사용에 필요한 사항을 규정함으로써 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 목적으로 한다.

제2조(적용범위) 이 공동주택관리규약(이하 “규약”이라 한다)은 서울특별시 ○○구 ○○○로 ○○○번지 ○○아파트 공동주택단지 내의 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지의 관리 및 사용에 적용한다.

제3조(정의) 이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존비속을 말한다.

2. “사용자”란 입주자 외의 자로서 공동주택을 임차하여 사용하는 자 등을 말한다.

3. “입주자 등”이란 입주자 또는 사용자를 말한다.

4. “공동주택 등”이란 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 말한다.

5. “공동주택단지”란 법 제16조에 따라 주택건설사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설한 일단의 토지를 말한다.

6. “관리주체”란 공동주택등을 관리하는 자치관리기구의 관리사무소장 및 주택관리업자를 말한다. 다만, 입주자등이 관리주체를 선정하기 전까지는 사업주체를 말한다.

7. “자생단체”란 주택법에서 정한 법정단체 이외의 단체인 ◦◦부녀회, ◦◦경로회, ◦◦봉사회 등을 말 한다.

8. “중임”이란 해당 임기를 마치고 다시 선출되어 임용되는 것으로 임기가 연속되어 시작되는 형태(연임)와 임기가 연속되지 않는 형태 모두를 포함한다.

9. “통합정보마당”이란 서울특별시장이 지정하는 인터넷 홈페이지를 말한다.

10. “의결권”이란 입주자등이 공동주택등 관리에 따른 투표등에 참가하여 의사를 표명할 수 있는 권리

11. “제 규정”이란 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정을 말한다

12. 그 밖의 용어에 대하여는 「주택법」(이하 “법”이라 한다), 「주택법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 및 「주택법 시행규칙」(이하 “규칙”이라 한다)에서 사용하는 용어의 정의와 같다

제4조(관리대상물) 이 규약에 따른 관리 대상물은 [별표 1]과 같다.

제5조(전용부분 및 공용부분의 범위) ① 전용부분은 입주자가 세대에서 단독으로 사용하는 공간으로서 [별표 2]와 같다.

② 공용부분은 제1항의 전용부분을 제외한 다음 각 호의 주택부분․부대시설, 및 복리시설과 그 대지로 하되, 그 범위는 [별표 3]과 같다.

1. 주거공용부분 : 동 건물의 복도․계단․현관, 승강기 등 공동주택의 지상층에 있는 동 건물을 해당 동의 입주자가 공동으로 사용하는 시설

2. 기타 공용부분 : 제1호의 주거공용부분을 제외한 지하층․관리사무소․경비실․경로당․보육시설․주차장․주민공동시설 등 공동주택단지 안의 전체 입주자 등이 공동으로 사용하는 시설

제6조(입주자대표회의 및 공동주택관리기구) ① 입주자등은 제1조의 목적을 달성하기 위하여 영 제50조에 따른 입주자대표회의를 공동주택단지 안에 둔다.

② 입주자등은 공동주택단지 안의 관리사무소에 영 제53조에 따른 공동주택 관리기구를 둔다.

제7조(규약 등의 준수의무) ① 입주자 등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 법․영․규칙(이하 “주택법령”이라 한다), 공동주택관리에 관계되는 법령, 이 규약, 영 제51조제1항제1호의2에 따라 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요하여 입주자대표회의에서 제정․개정한 제 규정(이하 “관계규정”이라 한다)을 준수하여야 한다.

② 입주자등, 관리주체, 선거관리위원회, 입주자대표회의 간의 분쟁사항은 각 자치구별로 설치된 분쟁조정위원회의 조정 및 심의를 될 수 있는 대로 거쳐야 한다.

제8조(규약의 효력) ① 이 규약은 법 제44조제3항에 따라 입주자의 지위를 승계한 자(경락을 받아 취득한 자를 포함한다)에 대하여도 그 효력이 있다.

② 제4조 관리 대상물의 사용방법에 대하여 이 규약에 정한 내용은 사용자 또는 점유자에 대하여도 입주자와 동일한 효력을 지닌다.

제2장 입주자등의 권리 의무

제9조(입주자등의 자격) ① 입주자의 자격은 소유자가 공동주택 1세대의 구분소유권을 취득(분양대금 및 취득세 등을 납부하고 주민등록을 마친자로서 사업주체의 사정으로 소유권등기를 이전 받지 못한자를 포함한다.)한 때에 발생하고, 그 구분소유권을 상실한 때에 소멸한다.

② 사용자의 자격은 1세대의 주택 전세권 또는 임차권 등을 취득한 때에 발생하고, 그 권리를 상실한 때에 소멸한다.

③ 공동주택에 입주한 입주자등은 지체 없이 [별지 제1호 서식]에 따른 입주자 명부를 작성하여 관리주체에 제출하여야 한다. 이 경우 관리주체는 「개인정보 보호법」에 적합하게 자료를 관리하여야 한다.

④ 입주자등의 자격을 상실한 자는 이 규약과 관련한 모든 권리를 상실한다.

제10조(입주자등의 권리) 입주자등은 주택법령에서 정한 사항 외에 다음 각 호의 권리를 갖는다. 다만, 제3호 및 제4호에 따른 동별 대표자 및 입주자대표회의의 회장과 감사의 피선거권은 입주자(1세대의 주택은 하나의 피선거권을 갖는다)에 한정한다.

1. 전용부분을 주거의 목적으로 사용할 수 있는 권리

2. 공용부분을 관계규정에서 정하는 바에 따라 사용하는 권리

3. 선거구의 동별 대표자에 관한 피선거권․선거권 및 그 해임권

4. 입주자대표회의의 회장 및 감사에 관한 피선거권(동별 대표자로 선출된 경우로 한정한다)․선거권 및 그 해임권

5. 공동주택의 관리에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에게 의견 진술권

6. 선거관리위원회 해임 및 해산 제청권

7. 그 밖에 이 규약에서 정한 권리

제11조(공동관리 및 구분관리) ① 규칙 제23조제1항제4호에서 공동관리 및 구분관리에 대하여 “그 밖에 규약으로 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 공동관리의 경우

가. 각 단지별로 규약의 개정안(영 제58조제1항에 따른 관리비의 부담액 산정방법, 입주자대표회의의 운영방안을 포함한다)

나. 하나의 공동주택관리기구의 설치안(설치장소 및 조직기구 등) 및 운영방안

다. 공동관리하는 기간

라. 공동관리의 해제 및 해지

2. 구분관리의 경우

가. 규약의 개정안(구분관리에 따른 영 제58조제1항에 따른 관리비의 부담액 산정방법, 입주자대표회의를 단위별로 운영하는 방안과 전체적으로 운영하는 방안을 포함한다)

나. 구분단위별로 공동주택관리기구의 설치안 및 운영방안

다. 구분관리하는 기간

라. 구분관리의 해제 및 해지

② 공동관리하거나 구분관리하는 경우에도 영 제58조제3항의 사용료 등은 사용자 부담원칙에 따라 개별 입주자 등이 사용량 등에 따라 부담하고, 장기수선충당금은 공동주택단지별로 수립 또는 조정하는 장기수선계획에 따라 입주자가 부담한다.

제12조(의결권 행사) ① 1세대의 주택에서는 하나의 의결권을 갖는다.

다만,1세대의 주택을 2세대(인) 이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.

② 입주자등은 서면으로 의결권을 행사할 수 있다.

③ 소유자 또는 세대주(임차 등을 한 경우)가 아닌 입주자등은 입주자명부에 등재된 세대주를 대리하여 의결권을 행사할 수 있다. 이 경우 위임장을 첨부하여야 한다.

제13조(입주자등의 의무) ① 입주자등은 주택법령에 정한 사항 외에 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상 및 제반시설의 유지․관리를 위하여 다음 각 호의 의무를 진다.

1. 관계규정의 준수 의무

2. 전용부분을 주거의 용도로만 사용하는 의무

3. 제반시설을 선량한 관리자의 주의로 사용․보전 및 유지할 의무

4. 공동생활의 질서를 지킬 의무

5. 관리주체의 안전점검 및 그 진단 결과로 이용제한 또는 보수 등의 조치에 협조할 의무

6. 시설물의 이용에 대한 안전수칙 준수 및 공사장 등의 통제에 협조할 의무

7. 그 밖에 공동주택의 유지․관리를 위하여 지켜야 할 의무

② 입주자는 그의 소유인 주택을 사용자에게 임대한 때에도 해당 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등(이하 “관리비 등”이라 한다)의 체납분을 부담할 책임이 있다.

③ 입주자등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 공동주택의 전용부분에 출입하려는 때에는 이를 거부할 수 없다.

제14조(업무방해 금지) ① 입주자등은 입주자대표회의, 선거관리위원회 또는 관리주체의 업무를 방해하여서는 아니 된다.

② 입주자대표회의, 선거관리위원회 및 관리주체는 상호 간에 업무를 부당하게 간섭하거나 그 업무를 방해하여서는 아니 된다.

제15조(배상책임 등) ① 입주자등이 고의 또는 과실로 공동주택의 공용부분 또는 다른 입주자등의 전용부분을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 한다. 이 경우 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.

② 입주자등이 소유 또는 점유하는 전용부분의 시설 등에서 누수․누출 등으로 다른 입주자등의 시설 또는 공용부분에 피해를 입혔을 경우에는 원상회복을 위한 관리주체의 업무수행에 협조하고 이에 따른 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 관리주체는 입주자등이 거주하는 공동주택의 전용부분에 출입하여 건물을 점검하거나 수리하는 과정에서 전용부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우에는 지체 없이 원상 복구하여야 한다.

④ 입주자등은 관리주체의 출입을 거부하여 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

제16조(권리․의무의 승계) ① 관리주체는 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 관리비등의 채권을 행사할 수 있다.

② 관리비등을 입주자등이 체납한 때에는 입주자의 지위를 승계한 자(특별승계인을 포함한다. 이하 같다)가 부담하여야 한다.

③ 입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자등의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.

제3장 입주자대표회의

제17조(동별 대표자의 선출) ① 입주자대표회의를 구성하는 동별 대표자는 영 제50조제1항에 따라 동별 세대수에 비례하여 다음 각 호의 선거구 별로 총 〇 명의 정원을 선출한다. 이 경우 입주자대표회의의 원활한 운영을 위하여 정원을 30명 이내로 할 수 있다

1. 제1 선거구 : 1명 (예 : 〇동, 〇동, 〇동 ～)

2. 제2 선거구 : 1명 (예 : 〇동, 〇동, 〇동 ～)

3. 제3 선거구 : 1명 (예 : 〇동, 〇동, 〇동 ～)

4. 제4 선거구 : 1명 (예 : 〇동, 〇동, 〇동 ～)

5. 제5 선거구 : 〜

② 선거구는 영 제50조 제1항에 따라 2개 동 이상으로 묶거나 통로 또는 층별로 구획하여 정할 수 있다.

제18조(동별 대표자의 임기) 영 제50조제8항에 따른 동별 대표자의 임기는 〇월 〇일부다음다음 년도 〇〇년 〇월 〇일까지(2년간)로 하며, 중임제한은 영제50조 제8항 및 제9항에 따른다.

제19조(임원의 구성 및 업무) ① 영 제50조제5항에 따라 입주자대표회의는 다음 각 호의 입주자대표회의의 임원(이하 “임원”이라 한다)을 둔다.

1. 회장 1명

2. 감사 〇명 (1명 이상)

3. 이사 〇명 (2명 이상)

② 규칙 제21조제2항에 따라 입주자대표회의 임원의 임기는 해당 동별 대표자의 임기 동안으로 하며, 동별 대표자의 자격을 상실한 때에는 임원자격도 상실된다.

③ 규칙 제21조제3항에 따라 입주자대표회의의 회장(이하 “회장”이라 한다)은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다.

④ 규칙 제21조제4항에 따라 입주자대표회의의 이사(이하 “이사”라 한다)는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한(사임, 직무정지 등) 사유로 그 직무를 수행할 수 없을 때에는 이사 중 연장자 순서로 그 직무를 대행하여 수행한다.

⑤ 규칙 제21조제5항에 따라 입주자대표회의의 감사(이하 “감사”라 한다)는 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사하며, 관리주체로부터 영 제55조의2제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 때에는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출하여야 한다.

제19조의2(입주자대표회의 회장과 감사의 간선제 선출) 영 제50조제6항 단서에 따라, 500세대 이상인 공동주택에서 입주자대표회의 회장과 감사의 후보자가 없거나 선거 후 선출된 사람이 없는 경우 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출할 수 있다.

제20조(동별 대표자 등의 해임 및 결격사유 등) ① 영 제57조제1항제3호에 따른 동별 대표자 및 임원의 해임사유는 다음 각 호의 어느 하나와 같다. (다만, 동별 대표자의 임기 중에 한 행위에 한하며, 객관적 증거자료를 제시하여야 한다.)

1. 주택법령 및 공동주택관리에 관계된 법령을 위반한 때

2. 이 규약 및 선거관리 규정을 위반한 때

3. 관리비등을 횡령한 때

4. 고의 또는 중대한 과실로 공용시설물을 없어지게 하거나 훼손 또는 부수어 입주자에게 손해를 끼친 때

5. 주택관리업무와 관련하여 벌금형 이상을 선고받은 때(명예훼손죄, 모욕죄, 폭력죄, 배임죄, 횡령죄 등을 포함한다)

6. 주택관리업자, 공사 또는 용역업자 선정과 관련하여 해당 업체에 입찰정보를 제공하거나, 관리주체에 낙찰압력을 행사하는 등의 입찰의 공정성을 훼손한 때

7. 주택관리업자, 공사 또는 용역업자로부터 금품을 요구하거나 받은 때

8. 법 제43조의2 및 영 제50조의3에 따른 입주자대표회의 운영 및 윤리교육을 2회이상 이수하지 않은 때

9. 특별한 사유를 통보하지 아니하고 3회 이상 연속하여 입주자대표회의에 참석하지 아니한 자(회의도중 자진퇴장한 자도 포함)

② 동별 대표자가 제1항 각 호의 어느 하나의 해임사유에 해당할 때에는 해당 선거구의 10분의 1 이상의 입주자등 서면동의 또는 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청할 수 있으며, 요청을 받은 선거관리위원회는 해임절차를 진행하여야 한다.

③ 제2항에 따라 해임이 요청된 경우 해임투표 당사자인 동별 대표자의 직무는 해임투표 공고일로부터 해임투표 확정시까지 정지된다. 임원의 경우 그 직무도 함께 정지된다

④ 제2항에 따라 해임절차의 진행을 요청받은 선거관리위원회는 해임투표 당사자인 동별 대표자에게 5일 이상의 소명자료를 제출할 기간을 주어야 하며, 해임사유와 소명자료를 해당 선거구의 입주자등에게 투표일 10일 전에 7일이상 공개하여야 한다.

⑤ 제2항에 따른 해임은 요청받은 날로 부터 30일 이내에 해당 선거구 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 결정한다. 단, 해임투표가 부결되거나 해임절차 기간 내 해임투표를 완료하지 않은 경우 제3항에 따른 직무정지가 해제되고 해임투표 공고일 이전의 직무를 수행한다.

⑥ 입주자대표회의의 임원이 제1항의 해임사유에 해당할 때에는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 해임할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 회장 해임안건에 대해서는 입주자대표회의 회장 직무대행이 회의를 개최하고 주재한다. 해임된 임원은 그 지위를 상실하되 동별 대표자의 자격은 유지된다. 다만, 500세대 이상인 공동주택에서 입주자등의 선거를 통하여 선출된 입주자표회의 회장 및 감사가 제1항의 해임사유에 해당할 때에는 전체 입주자등 10분의 1이상의 서면동의 또는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 선거관리위원회에 해임절차의 진행을 요청할 수 있으며, 요청을 받은 선거관리위원회는 해임절차를 진행하여야 한다.

⑦ 제6항 단서에 따라 해임이 요청된 경우 해임투표당사자인 회장 및 감사의 직무는 해임투표 공고일로부터 해임투표 확정시까지 정지된다.

⑧ 제6항 단서에 따라 해임절차의 진행을 요청받은 선거관리위원회는 해임투표당사자인 회장 및 감사에게 5일 이상의 소명자료를 제출할 기간을 주어야 하며, 해임사유와 소명자료를 전체 입주자등에게 투표공고와 동시에 7일이상 공개하여야 한다.

⑨ 제6항 단서에 따른 해임은 요청받은 날로 부터 30일 이내에 전체 입주자등 10분의 1이상이 투표하고 그 투표한 입주자등 과반수 찬성으로 결정한다. 단, 해임투표가 부결되거나 해임절차 기간 내 해임투표를 완료하지 않은 경우 제7항에 따른 직무정지가 해제되고 회장 및 감사로서의 직무를 수행한다.

⑩ 동별 대표자의 결격사유는 영 제50조제4항에 따른다.

⑪ 동별 대표자는 법 제43조의2 및 영 제50조의3에 따라 구청장이 실시하는 운영 및 윤리교육을 이수하여야 하며, 영 제50조의3제3항의 교육대상자로서 2회 연속하여 교육을 이수하지 않은 경우 동별 대표자의 직무(임원의 직무를 포함한다)는 교육을 이수하기 전까지 정지된다. 다만, 시장이 실시하는 교육을 이수한 경우 교육을 이수한 것으로 한다.

⑫ 동별 대표자 또는 임원이 자진 사퇴하고자 할 경우에는 서면으로 입주자대표회의 또는 선거관리위원회에 사퇴서를 제출하여야 하며, 사퇴의 효력은 사퇴서를 제출한 동시에 발효된다.

⑬ 제6항에 따라 입주자대표회의에서 임원을 해임한 경우와 제12항에 따라 입주자대표회의에서 사퇴서를 제출받은 경우에는 즉시 선거관리위원회에 통보하여야 한다.

⑭ 선거관리위원회는 제5항에 따른 동별 대표자의 해임의 결정, 제9항에 따른 회장 및 감사의 해임의 결정, 제12항의 해임 및 사퇴에 관한 사항을 입주자등이 알 수 있도록 즉시 공고하여야 한다.

제21조(보궐선거) ① 동별 대표자의 사퇴 또는 해임 등으로 결원이 생겼을 때에는 결원이 생긴 날부터 60일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 남은 기간으로 한다. 다만, 남은 임기가 180일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.

② 임원의 사퇴 또는 해임 등으로 결원이 생겼을 때에는 결원이 생긴 날부터 30일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 동별 대표자의 남은 임기까지로 한다.

제22조(동별 대표자 등의 선출공고) ① 선거관리위원회는 다음 각 호의 사항을 포함한 동별 대표자 선출공고문을 작성하여 임기만료 60일 전까지 공고하여야 한다.

1. 선거구별 선출인원 및 임기

2. 선거기간

3. 후보등록기간

4. 후보등록 장소(관리사무소)

5. 후보등록서류

가. 별지 제2호 서식의 후보등록신청서(6개월 내에 촬영한 반명함 사진 부착) 1부

나. 영 제50조제4항에 따른 동별 대표자의 결격사유 확인서 각 1부

다. 관리비등의 완납 확인서(관리주체 발급) 1부

라. 등기부등본(공고일 이후 발행분) 1부

마. 주민등록등본(공고일 이후 발행분) 1부

바. 가족관계등록부(소유자의 배우자나 직계존비속에 한정함) 1부

사. 사진과 약력(학력, 직업, 경력, 연령 등)이 있는 선거홍보물 1부

아. 별지 제3호 서식의 위임장(소유자의 배우자 또는 직계존비속에 한정함) 1부

6. 후보등록자격

7. 그 밖에 영 제50조의2제4항에 따른 선거관리위원회 규정으로 정한 사항

② 선거관리위원회는 제1항에 따라 선출한 동별 대표자의 명단과 임기 등을 즉시 확정공고 하여야 한다.

③ 동별 대표자를 선출하지 못하여 공석인 선거구는 30일이내에 다시 선출공고를 하여야 한다.

④ 선거관리위원회는 제2항에 따라 동별 대표자를 선출한 때에는 지체 없이 입주자대표회의 회장 및 감사의 선출공고를 하여야 한다(단, 500세대 이상의 경우로 한정한다) 이 경우 선출절차 등은 제1항을 준용한다.

제23조(회의개최) ① 영 제51조제2항에 따라 입주자대표회의는 정기회의와 임시회의(이하 “회의”라 한다)로 구분하고, 회장이 이를 소집하고 회의의 의장(이하 “의장”이라 한다)이 된다. 다만, 회장이 해당일로부터 14일이내에 회의를 소집하지 아니하는 경우 이사중 연장자가 그 회의를 소집하고 회장의 업무를 대행한다.

② 정기회의는 원칙적으로 매월 1회 개최한다.

③ 임시회의는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 개최한다.

1. 회장이 공동주택의 관리를 위하여 필요하다고 인정하는 때

2. 감사결과를 보고하기 위하여 감사가 회의 소집을 요구하는 때

3. 관리주체가 회의의 소집이유 등을 분명하게 적어 회의소집을 요청하는 때

4. 입주자등의 10분의1 이상이 연서하여 회의소집을 요구하는 때

5. 입주자대표회의 구성원 3분의1 이상이 청구하는 때

④ 관리사무소장 또는 안건을 제출한 해당분야 관리책임자는 회의에 참석하여 해당 안건을 보고하고 발언할 수 있다.

⑤ 단지 내 상가의 관리단 대표는 (미구성시 유사기능을 하는 대표를 포함한다) 입주자대표회의 회장에게 사전 허가를 받아 회의에 참석하여 발언을 할 수 있다.

⑥ 동주민자치위원회 대표 또는 해당 공동주택단지를 포함하는 통장은 회장의 사전허가를 받아 회의에 참석하여 발언을 할 수 있다.

제24조(회의방청) ① 의장은 회의를 개최함에 있어 입주자 등 또는 이해관계자가 회의방청을 위하여 회의시작 10분전까지 회의장소에서 입주자대표회의에 신청을 한 경우에는 공동주택관리의 투명화를 위하여 회의를 방청하게 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 방청을 제한한다.

1. 흉기 또는 위험한 물품을 휴대한 사람

2. 음주자 또는 정신 이상이 있는 사람

② 방청자는 발언할 수 없다. 다만, 의장이 안건심의와 관련하여 발언을 허가한 경우와 전문가 등에게 필요한 의견을 진술하게 한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 의장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 방청하고 있는 경우에는 퇴장을 명할 수 있으며, 그 방청자는 의장의 명에 따라야 한다.

1. 폭력 및 욕설을 하는 등 질서유지에 방해가 되는 사람

2. 동별 대표자의 발언에 대하여 의견을 개진하거나 손뼉을 치는 사람

3. 방청하면서 식음․흡연을 하거나 잡지 등을 보는 사람

4. 그 밖에 회의진행을 방해하는 사람

제25조(회의소집절차) ① 회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 회의개최 5일 전까지 일시․장소 및 안건을 동별 대표자에게 서면 또는 수신확인이 가능한 이메일 등 전자적 방법으로 통지하고, 관리주체는 이를 게시판과 통합정보마당에 공개하여야 한다. 다만, 같은 목적으로 회의를 다시 소집하거나 안전사고 등 긴급한 경우에는 회의개최 일정을 단축할 수 있다.

② 입주초기 또는 임대주택을 분양전환하여 최초로 입주자대표회의를 구성하는 때의 회의소집은 관리사무소장이 하며, 이때의 회의진행자는 선출된 동별 대표자 중에서 연장자가 수행하여야 한다.

제26조(안건의 제안) ① 안건은 [별지 제7호 서식]에 따라 동별 대표자, 관리사무소장 또는 입주자등이 제안 할 수 있다.

② 안건을 제안하는 자는 제안이유와 주요내용을 제시하면 관리사무소장은 제안자와 협의 후 비용추계서, 근거 등을 첨부하여 회장에게 서면으로 제출하여야 한다. 다만, 인신공격, 사생활, 반복적인 제안 등은 제외한다.

③ 회장은 제2항에 따라 안건이 제출된 때에는 입주자대표회의에 상정하여야 한다.

제27조(입주자대표회의의 의결사항) 영 제51조제1항에 따라 입주자대표회의는 그 구성원(영 제50조제5항 본문 괄호에 따라 관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 그 선출된 인원을 말한다) 과반수의 찬성으로 의결하며, 영 제51조제1항제9호의 입주자대표회의에서 의결하는 사항 중 “그 밖에 규약으로 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 관리비예치금의 증액에 관한 사항

2. 관리주체에서 업무와 관련하여 제안한 사항

3. 제20조제6항에 따른 임원의 해임

4. 영 제58조에 따른 관리비등 집행을 위한 개별 사업계획(공사, 용역, 물품구입, 매각 등)에 관한 사항으로서 개별적으로 입주자대표회의에 상정된 안건

5. 부대복리시설(지방자치단체에 보육시설 무상대여 등) 및 공용부지 사용에 관한 사항

6. 안전사고 및 도난사고 등 각종 범죄 예방을 위한 폐쇄회로텔레비전(CCTV) 운영에 관한 사항

7. 입주자등의 자율방범 지원과 제76조제1항에 따른 위반금 부과기준에 관한 사항

8. 공동주택관리에 공로가 있는 자의 표창 및 포상

9. 단지 내 공동체 활성화에 관한 사항

10. 제26조에 따라 제안된 안건에 관한 사항

11. 층간소음에 관한 사항

제28조(의결방법) ① 동별 대표자는 입주자대표회의에 직접 출석하여야만 영 제51조제1항에 따라 의결권을 행사할 수 있다.

② 동별 대표자는 대리할 수 없다.

③ 회의에서 일단 부결된 의안은 그 회의 중에는 다시 발의하거나 심의할 수 없다.

④ 입주자대표회의는 주택법령 또는 이 규약에서 정한 의결의 범위․절차 및 방법에 따라 의결할 수 있으며, 그 권한을 이탈하거나 절차상 중대하고 명백한 흠이 있는 의결은 무효가 된다.

제28조의2(자문단이 구성된 경우 의결을 위한 자문 등) ① 입주자대표회의는 공사․용역규모가 [별표3-2]에 해당하는 일정 기준 이상으로서 전문적 자문을 받아야 하는 사항에 대해(해당 자치구에 자문단이 구성된 경우) 특별한 사유가 없으면 입찰공고전 자문을 받아야 한다.

② 입주자대표회의는 제1항의 자문대상이 아니라 하더라도 입주자대표회의 3분의 1이상이 의결하거나 입주자 등(500세대 미만 10명 이상, 500세대 이상 20명 이상)이 대표인을 지정하여 자문신청을 제안할 경우 입주자대표회의는 이를 안건으로 상정하여 자문여부를 결정하여야 한다.

③ 입주자대표회의가 제2항에 따른 제안신청을 거부할 경우 입주자등은 전체 입주자 등의 20분의 1이상의 연서로써 자문을 신청할 수 있고, 이 때 입주자대표회의는 자문을 받아야 한다.

④ 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 자문을 신청할 경우 관리주체는 입찰공고전 [별지13호 서식]에 따라 자문단의 자문을 신청하여야 한다.

⑤ 관리주체는 공사․용역계약 입찰공고전에 자문단 자문결과 보고서를 입주자 등에게 공개하여야 한다.

⑥ 제1항 또는 제2항의 자문을 신청한 입주자대표회의와 관리주체는 계약 후 계약내용에 대한 결과를 자문을 신청한 자치구청장에게 통지하여야 한다.

제28조의3(자문단이 구성된 경우 자문절차 등) ① 자치구에 자문단이 구성된 경우의 자문은 관리주체가 해당 자치구에 신청한다. 다만, 해당 자치구에 자문위원이 없는 경우 서울특별시 소속 다른 자치구의 자문위원에게 자문할 수 있다.

② 선택적 자문의 경우 입주자대표회의에서 소정의 자문료를 지급할 수 있다.

제29조(재심의) ① 입주자대표회의에서 가결된 의안이 관계규정에 위반된다고 판단되면 관리주체는 재심의 요청서를 입주자대표회의에 제출할 수 있으며, 또한, 전체 입주자 등의 20분의 1이상이 연서하여 이의를 제기하면 재심의 요청서를 입주자대표회의에 제출하여야 한다

② 제1항의 재심의 요청서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 입주자대표회의에서 의결한 내용

2. 관계규정을 위반하는 내용

3. 재심의 제안내용

③ 제2항에 따른 재심의 요청서를 제출받은 입주자대표회의는 이를 지체 없이 다시 심의 의결하고 그 결과를 재심의요청서를 제출한 자에게 통보하여야 한다.

④ 입주자등 또는 관리주체는 제3항에 따라 다시 심의한 안건에 대하여는 재심의 요청을 할 수 없다.

제30조(회의록) ① 회장은 회의를 개최한 때에는 회의록을 [별첨2]의 회의록 서식 및 작성 방법에 따라 의결사항 및 주요 발언내용 등을 명확히 작성하여 참석한 동별 대표자 전원의 서명을 회의당일 받은 후 즉시 영 제51조제4항에 따라 관리주체가 보관 및 집행하도록 통보하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의는 관리주체로부터 행정사무 지원을 받을수 있다.

② 관리주체는 영 제56조제1호에 따라 제1항의 회의결과를 지체 없이 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다.

③ 입주자대표회의에서 회의를 개최할 때에는 회의진행사항을 녹화 또는 녹음하여야 하며, 실시간으로 입주자등에게 중계할 수 있다. 녹화물 또는 녹음물은 관리주체가 회의록과 함께 5년간 보관 및 관리하며 입주민등의 요구가 있을 경우 개인정보 보호법제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 사항은 식별할 수 없도록 조치 후 공개하여야 한다.

제31조(겸임금지 등) ① 입주자대표회의의 회장 및 감사는 상호 간의 직을 겸할 수 없다.

② 동별 대표자(배우자 및 직계존비속 포함)는 공동주택단지안의 자생단체 또는 재건축 및 리모델링조합의 임원이 될 수 없다.

제32조(운영비) ① 입주자대표회의는 영 제58조제3항제8호에 따른 입주자대표회의의 운영비에 관한 사용규정(“운영비사용규정”이라 한다. 이하 같다)을 정하여야 한다. 이 경우 [별첨4]의 입주자대표회의 운영비 사용규정을 참조할 수 있다.

② 입주자대표회의의 운영비는 다음 각 호와 같이 구성한다.

1. 영 제50조의3제5항에 따른 운영 및 윤리교육비 : 년간 〇만원

2. 회의 출석수당 : 1회 〇만원(1회당 최대 5만원 이내로 하되, 월〇만원을 초과할 수 없다)

3. 회장 업무추진비 : 매월 〇만원

4. 감사 업무추진비 : 매월 〇만원

5. 제69조제2항에 따른 입주자대표회의 회장의 보증보험 등의 가입비용

6. 그 밖에 입주자대표회의 운영에 소요되는 비용. 다만, 위락의 목적으로 사용할 수 없다.

③ 제1항에 따라 운영비사용규정을 제정(개정을 포함한다)하는 경우 그 규정안을 14일 이상 게시판, 통합정보마당에 공고하고 전체 입주자등의 20분의1이상이 서면으로 이의를 신청한 경우 재검토하여야 한다.

④ 관리주체는 운영비사용규정에 따라 입주자대표회의에서 제출한 사용내역을 매월 별도의 장부(증빙자료를 포함한다)로 작성하고 익월말까지 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다.

제33조(입주자대표회의의 의무와 책임) ① 입주자대표회의의 구성원은 선량한 관리자의 주의로써 영 제51조제1항 및 규칙 제21조에 따른 업무를 수행하여야 한다.

② 입주자대표회의의 구성원은 고의 또는 중과실로 인하여 입주자 등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 입주자대표회의는 제28조의2제1항의 [별표 3-2]에 해당하는 사업 또는 1천만원 이상의 유지보수사업 중 주민이 참여하는 검수를 할 경우 검수 7일 전에 관리주체로 하여금 공고(게시판, 통합정보마당)하여 입주자등에게 알리게 하고, 검수에 참여 할 주민을 5명 이내로 신청 받아 결정하여 관리주체가 사업에 대해 설명한 후 검수에 참여하게 하여야 한다.

제4장 공동체 활성화를 위한 자생단체 및 활동 등

제34조(공동주택 활성화 단체 구성 및 활동지원) ① 단지 내 입주자등은(필요시 전문가, 시민단체 구성원을 예외적으로 포함할 수 있다) 10명 이상으로 공동체 활성화 단체를 구성할 수 있으며, 이에 따른 세부 운영은 [별첨5]“공동체 활성화 단체 운영규정”을 참조하여 정한다.

② 제1항에 따라 구성된 공동체 활성화단체가 활동지원을 받고자 할 때에는 그 구성 일시, 구성원의 명단(대표자 등 직위, 동 호수, 연락처 포함), 활동목적, 회칙 등이 포함된 “공동체 활성화단체 구성신고서”와 사업의 목적, 대상, 기간, 추진방법, 기대효과 및 소요비용등이 포함된 “사업비지원신청서”를 입주자대표회의에 제출하고 승인을 받아야 한다.

③ 관리사무소장은 공동체 활성화단체 구성 및 활동지원과 관련하여 소요비용 정산에 대한 회계사무(장부작성, 지출증빙, 결산 등)를 지원한다. 이 경우 공동체 활성화단체는 적격 지출증빙 서류(신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서 등)를 관리사무소에 제출하여야 한다.

④ 입주자대표회의는 해당 공동체 활성화단체 활동이 공동체활성화와 부합하지 않는 특별한 사정이 없는 한 그 구성 및 활동을 지원하여야 하며, 지원이 불가능한 경우 그 사유를 사업비지원을 신청한 날부터 30일 이내 해당 자생단체 및 단지 내 게시판 등에 공지하여야 한다.

제34조의2(공동체 활성화 단체의 기능) 단지 내 공동체 활성화 단체는 공동주택단지 내․외 주민 간 공동체 활성화 사업을 추진하고 공동보육시설 운영, 자원봉사 프로그램 등 자체 운영프로그램 개발과 입주자등의 참여를 위하여 노력하여야 하며 활동의 내용은 국토교통부가 제정한 아파트공동체 활성화 프로그램 운영 매뉴얼의 내용과 취지에 부합하여야 한다.

제34조의3(필요비용의 지원) ① 입주자대표회의는 공동체 활성화 단체가 추진하는 사업에 필요한 비용을 제67조제3항의 규정에 따른 잡수입으로 사업계획 및 추진실적 등에 따라 집행할 수 있다

② 공동체 활성화 단체는 활동별 사업실적 및 결과보고서를 매월 입주자대표회의에 제출하여야 한다.

제34조의4(공동체 활성화 단체의 활동제한) ① 단지 내 공동체 활성화 단체는 사전에 입주자 대표회의의 의결 또는 사전협의를 거치지 아니하고 입주자등에게 부담을 주는 행위나 기업체 등으로부터 금전의 기부 등을 받을 수 없다.

② 공동체 활성화 단체는 제1항 또는 제34조의3제1항에도 불구하고 시․자치구로부터 공모사업 등을 통해 예산 등을 지원받을 수 있다.

제34조의5(봉사활동을 위한 전담운영자) ① 단지 내 공동체 활성화 단체는 입주자 등 상호 간 또는 입주자 등이 참여하는 자원봉사를 체계적으로 하기 위하여 전담운영자를 지정할 수 있고 소정의 사례비(현금외에도 단지 내에서 물품, 서비스와 교환할 수 있는 명칭을 불문하고 봉사점수 등을 포함한다)를 지급할 수 있다.

② 전담운영자는 단지 내․외 공동체 활성화 사업을 위한 외부의 자원봉사 네트워크를 갖추기 위한 활동을 할 수 있다.

제5장 선거관리위원회

제35조(위원위촉 및 구성) ① 영 제50조의2제2항에 따라 자체적으로 구성하는 선거관리위원회(이하 “위원회”라 한다)의 위원은 다음 각 호의 사람 중에서 5명(500세대 미만의 공동주택의 경우에는 3명) 이상 9명 이하로 입주자대표회의의 회장(입주자대표회의가 구성되지 아니한 경우에는 관리사무소장이 한다. 이하 이 조에서 같다)이 균형있게 위촉한다.

1. 입주자대표회의의 회장이 추천한 자 1명

2. 「지방자치법」에 따른 통장(통장이 위촉된 경우)이 추천한 자 2명 이내

3. 경로회에서 추천한 자 2명 이내

4. 부녀회 등 자생단체에서 추천한 자 2명 이내

5. 구 선거관리위원회에서 추천한 직원 2명(500세대 이상인 경우로 한정한다)

② 제1항 각 호에 따른 자가 통보를 받은 날부터 7일 이내에 추천을 하지 아니하는 때에는 입주자대표회의의 회장은 입주자 등 중에서 희망하는 자를 공개모집하여 위촉할 수 있다.

③ 선거사무 사유발생 1개월이 경과하여도 위원회가 정상적으로 구성되지 않아 선거사무 업무가 지연될 경우에는 제1항에도 불구하고 시장․군수 또는 구청장은 학식과 사회경험이 풍부한 자(입주자 등과 외부인을 포함) 중에서 위원을 위촉할 수 있으며, 입주자등은 이에 따라야 한다.

제36조(임기 및 자격상실 등) ① 위원의 임기는 위촉받은 날부터 2년으로 하되, 임기만료 30일전 제35조에 따른 위촉의 과정을 거쳐 한번만 연임할 수 있으며, 위원장의 임기는 그 위원의 임기가 끝나는 날까지로 한다.

② 선거관리위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우 그 자격을 상실한다.

1. 입주자등의 자격을 상실한 때

2. 동별 대표자

3. 동별 대표자 및 선거관리위원회 위원 임기 중에 사퇴한 사람으로서 사퇴할 당시의 임기가 끝나지 아니한 사람

4. 동별 대표자(후보자 포함)의 배우자 또는 직계존비속인 자

5. 동별 대표자(후보자 포함) 배우자의 직계존비속인 자

제37조(해촉) ① 선거관리위원의 해촉사유는 다음과 같다. (다만, 선거관리위원의 임기 중에 한 행위에 한하며, 객관적 증거자료를 제시 하여야 한다.)

1. 주택법령 및 공동주택관리에 관계된 법령을 위반한 때

2. 이 규약 및 선거관리 규정을 위반한 때

3. 동별대표자 및 임원선거 시 특정후보의 선거운동을 한 때

4. 선거관리업무와 관련하여 업무를 방해하거나 기피 등으로 물의를 일으킨 때

5. 선거업무와 관련하여 금품 및 향응을 제공받은 때

6. 사전에 회의불참 사유를 위원장에게 유선 또는 서면으로 통보하지 아니하고 3회 이상 불참할 때

② 선거관리위원이 제1항 각 호를 위반한 경우, 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 서면동의 또는 선거관리위원이 선거관리위원회에 해촉을 요청할 수 있으며, 요청 받은 선거관리위원회는 7일 이내에 해당 위원에게 5일이상의 소명기회를 부여하고, 선거관리위원회 과반수 찬성으로 해촉여부를 결정한다. 만약 선거관리위원회의 결정이 없을 경우 입주자대표회의에서 결정한다.

③ 선거관리위원회가 업무 해태 및 불공정한 선거관리업무 등으로 입주자등에게 피해를 주는 경우에는 이에 대한 객관적 증거자료와 함께 전체 입주자등의 과반수 서면동의서를 입주자대표회의 회장에게 제출하면 입주자대표회의 회장은 서면동의자가 입주자 등인지 확인 후 선거관리위원 전원을 해촉한다.

제38조(업무) 위원회의 업무는 다음 각 호와 같다.

1. 선거관리규정의 제정․개정(입주자대표회의의 의결을 받아야 한다)

2. 동별 대표자의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무

3. 입주자대표회의의 회장․감사의 선출 및 해임에 관한 선거관리업무

4. 영 제50조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인

5. 이 규약의 개정에 관한 투표․개표업무

6. 공동주택의 관리방법의 결정에 관한 투표․개표업무

7. [별지 제4호 서식]에 따른 회장 및 감사, [별지 제5호 서식]에 따른 동별 대표자의 당선증 교부

8. 동별 대표자 및 임원, 선거관리위원의 사퇴접수 처리

9. 영제52조제2항에 따라 공동관리 및 구분관리를 결정하는 경우의 투표․개표업무

10. 선거관리위원 해촉에 관한 사항

11. 그 밖에 선거관리에 관한 업무

제39조(전자적 방법을 통한 입주자등의 의사결정) ① 입주자 등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 국가(미래창조과학부 또는 국가사이버안전센터)가 지정하는 정보보호 전문업체의 보안진단 또는 보안적합성 검증을 받았거나, 암호모듈검증(KCMVP)을 받은 보안시스템을 적용한 전자투표로 그 의사를 결정하여야 한다. 이 경우에도 보통,직접,비밀,평등 투표가 보장되어야 하며 현장투표가 가능하도록 별도의 투표소를 운영하여야 한다.

1. 입주자대표회의의 구성원이나 그 임원을 선출 또는 해임하는 경우

2. 법 제43조제3항에 따라 공동주택의 관리방법을 결정하거나 변경하려는 경우

3. 법 제44조제2항에 따른 공동주택관리규약을 제정하거나 개정하려는 경우

4. 영제52조제2항에 따라 공동관리 및 구분관리를 결정하는 경우

5. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 전체 입주자등의 10분의 1 이상의 서면동의 또는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 선거관리위원회에 요청한 경우

② 영 제56조의2제1항제3호에 따른 본인확인의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 이메일 또는 휴대전화 문자 등「전자서명법」 제2조제1호에 따른 전자문서를 제출하는 방법

2. 「전산조직에 의한 투표 및 개표에 관한 규칙」 제3조에 따른 터치스크린 전자투표 시「공직선거법」 제157조제1항에 따른 신분증명서를 확인한 후, 같은 규칙 제9호에 따른 투표권카드를 사용하는 방법

제40조(회의소집 등 운영 ) ① 위원장은(위원 중에서 호선) 위원회를 대표하고, 그 업무를 총괄한다.

② 위원장이 사고가 있을 때에는 위원 중에서 연장자가 그 직무를 대행하여 수행한다.

③ 위원이 궐위된 경우에는 30일 이내에 제35조에 따라 입주자대표회의 회장이 다시 위촉한다.

④ 위원장이 회의를 소집하고자 할 때에는 회의개최 5일 전까지 일시․장소 및 안건을 위원에게 서면 또는 수신확인이 가능한 이메일 등 전자적 방법으로 통지해야한다.

⑤ 위원회가 회의를 개최한 때에는 그 회의록을 작성(회의록작성은 제30조를 준용한다.)하여 관리주체에게 보관․관리하도록 하며, 관리주체는 위원회의 행정사무를 지원하여야 한다.

⑥ 관리주체는 제4항의 회의결과를 게시판, 통합정보마당을 통하여 입주자등에게 제5항의 회의록을 인계받은날 즉시 공개하여야 한다.

제41조(운영경비) 영 제55조의2제1항에 따라 수립하는 위원회의 운영예산에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 위원의 출석수당 : 1회당 〇만원(1회당 최대 5만원 이내로 하되, 선거1회당 〇만원을 초과할 수 없다)

2. 선거홍보물 인쇄비

3. 「선거관리위원회법」 제2조제1항제3호에 따라 해당 소재지를 관할하는 자치구 선거관리위원회에 투표 및 개표 관리 등 선거관리지원을 요청한 경우 그 필요한 비용

4. 그 밖에 선거관리에 필요한 비용. 다만, 위락의 목적으로 사용할 수 없다.

제6장 자치관리로 결정한 경우

제42조(자치관리기구의 구성) ① 입주자등이 자치관리로 결정하는 경우에는 의결기구인 입주자대표회의와 집행기구인 관리주체(자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 말한다)를 둔다.

② 관리주체는 영 제53조제1항[별표 4]에 따라 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 하며, 기술인력은 주택법령 또는 다른 법령에서 겸임을 허용하는 경우를 제외하고 겸임 배치를 하여서는 아니 된다.

제43조(관리사무소장의 선임) ① 입주자대표회의는 법 제43조제4항에 따라 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 그 구성원 과반수의 찬성을 얻어 선임하여야 한다.

② 관리사무소장이 법 제57조제1항 각 호의 어느 하나에 따른 자격취소 및 자격정지 등에 해당하는 행위를 한 때에는 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 관리사무소장을 해임할 수 있다.

제44조(직원의 자격 요건) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 자치관리기구의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다.

1. 관계법령에 따른 법정자격을 보유하는 업무의 자격을 소지하지 아니한 자

2. 입주자대표회의의 구성원 또는 그 구성원의 배우자나 직계존비속

제45조(인사․보수․책임) 이 규약에 정하지 아니한 자치관리기구 직원의 담당업무와 인사․보수 및 책임 등은 근로기준법에 따라 취업규칙 또는 인사규정 등으로 정한다.

제7장 위탁관리로 결정한 경우

제46조(주택관리업자 및 사업자 선정방법) ① 입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 입주자대표회의는 영 제52조제4항에 따라 공개경쟁입찰로 주택관리업자를 선정한다. 단, 입찰서는 별지 제8호 서식(주택관리업자 선정 시 표준 입찰내역서)을 가급적 포함하여야 한다.

② 관리주체는 경비, 청소, 소독, 승강기유지 등의 사업자 선정 시는 영 제55조의4에 따라 사업자를 선정한다. 단, 입찰서는 별지 제9호 서식(경비, 청소, 소독 등 용역사업자 선정 시 표준 입찰내역서)을 가급적 포함하여야 한다(입주자대표회의가 하자보수를 위한 사업자 선정 시에서도 같다).

제47조(주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자 선정 시 낙찰의 방법 등) ① 주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자는 「주택관리업자 및 사업자선정지침」(이하 “지침”이라 합니다.)제7제1항제1호에 따른 적격심사제의 방법으로 선정한다. 다만, 입주자대표회의의 의결이 있는 경우에는 최저낙찰제 또는 최고낙찰제의방법으로 선정 할 수 있다.

② 제1항에 따른 적격심사제의 방법으로 주택관리업자 또는 공사․용역 등의 사업자를 선정할 경우 세부적인 평가배점표는 [별지 제11호 서식]에 따른다.

제48조(위탁․수탁관리 계약) ① 입주자대표회의의 회장은 제43조제1항에 따라 선정된 주택관리업자와 [별첨 1]의 "공동주택 위탁․수탁관리 계약서"를 참조하여 계약을 체결하여야 한다.

② 제1항에 따른 계약기간은 규칙 제26조제2항에 따른 장기수선계획의 조정주기와 입주자대표회의 임기, 회계연도 등을 고려하여 ◯년 (예시-2년,3년)으로 한다.

③ 관리주체는 위탁․수탁관리 계약체결일로부터 1개월 이내 계약서를 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다.

④ 입주자대표회의는 위탁․수탁관리 계약 시 주택관리업자가 청소, 경비, 소독, 승강기유지보수 등을 재위탁을 할 경우에 그 범위를 사전에 명확하게 제시하여야 한다.

⑤ 위탁․수탁관리 계약 시 위탁관리기구 구성은 제42조제2항을 준용한다.

제49조(주택관리업자의 재계약) ① 입주자대표회의가 영 제52조제4항 단서에 따라 계약기간이 만료되는 주택관리업자와 재계약 하려면 계약만료 60일전까지 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여 다음 각 호의 사항을 10일 이상 게시판과 통합정보마당에 공개하고 [별지제10호 서식]에 따라 입주민등의 의견을 청취하여야 한다.

1. 계약기간이 만료되는 주택관리업자 상호(개인 또는 법인 명칭)

2. 계약기간이 만료되는 날

3. 계약기간이 만료되는 주택관리업자의 주택관리실적 평가내용

4. 다시 계약할 경우의 계약기간 및 계약내용

5. 입주자 등의 10분의 1이상이 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의2이상의 찬성으로 재계약 할 수 있다는 내용

6. 전체입주자 등의 과반수가 서면으로 교체를 요구한 경우(재계약 부동의 포함)에는 기존 주택관리업자는 입참 참가를 제한 할 수 있다는 내용

7. 이의제기 및 참가제한 의견 제출방법,제출기간 및 제출장소(이의서는 대표자를 정하여 연서로 제출 할 수 있으며, 제출기간은 최소한 5일이상으로 하고 제출장소는 입주자대표회의가 지정하는 장소로 하되 관리사무소는 배제하여야 한다.)

8. 그 밖에 필요한 사항

② 입주자대표회의는 제1항에 따라 입주자등의 의견청취 결과 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의 제기를 아니한 경우에 한하여 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻을 경우 재계약을 진행 할 수 있다.

제50조(기존사업자의 재계약) ① 관리주체가 주택관리업자 및 사업자선정 지침[별표2]제9호에 따라 계약기간이 만료되는 기존사업자(지침[별표7]의 사업자로서 공사업자는 제외함)와 재계약 하려면 계약만료 45일전까지 [별지 제12호]서식에 따라 사업수행실적을 평가하여 평가점수가 80점 이상을 받을 경우 입주자대표회의에서 구성원 과반수 찬성으로 의결하여 재계약 할 수 있다.

② 사업수행실적 평가의 절차와 방법은 지침제13조를 준용 한다.

제51조(주택관리업자 및 용역 사업자 입찰참가 제한) ① 입주자대표회의는 제49조제1항에 따라 입주자 등의 의견청취 결과 전체 입주자 등의 과반수가 서면으로 기존 주택관리업자의 교체를 요구한 경우(재계약 부동의 포함)에는 기존 주택관리업자의 입찰 참가를 제한하여야 한다.

② 관리주체 또는 입주자대표회의는 기존 용역사업자의 입찰참가 제한에 대한 사항은 제1항을 준용한다. 이 경우 주택관리업자는 용역 사업자로 본다.

제52조(관리방법의 변경) 입주자대표회의 의결 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 서면으로 관리방법의 변경(위탁관리에서 자치관리로 변경하거나 자치관리에서 위탁관리로 변경하는 경우를 말한다.)을 요구한 때에는 영 제52조제1항의 절차에 따라 관리방법을 다시 결정하여야 한다.

제8장 관리주체의 업무 및 책임

제53조(관리주체의 업무) ① 관리주체는 영 제55조제1항 및 규칙 제25조에 따른 업무를 수행하여야 하며, 영 제55조제1항제5호에서 “규약으로 정한 사항의 집행”이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 공사․용역 등에 대한 입찰관리와 공사감독 및 준공검사

2. 재해보험 등의 가입

3. 성범죄 등 신고센터 운영

4. 이 규약 위반자 또는 질서 문란자에 대한 조치

5. 입주자등의 제안, 건의, 민원사항 등의 접수 및 처리결과를 입주자대표회의 개최시 보고

6. 단지 내 홍보전광판 운영 업무(단, 국가 또는 지방자치단체가 의뢰하는 공공목적의 광고내용을 시간당 표출비율의 100분의 20이상 표출하여야 한다)

7. 통합정보마당 공개업무

8. 그 밖에 이 규약에서 정한 사항

② 관리주체는 입주자대표회의 감사가 규칙 제21조제5항에 따라 감사업무 수행을 위하여 자료제출 요구시 특별한 사유없이 기피 또는 거부할 수 없으며, 원활한 감사업무가 진행될수 있도록 적극 협조하여야 한다.

③ 관리주체는 영 제55조의5에 따라 관리주체가 아닌 자에게 주민운동시설을 위탁하여 운영할 수 있으며, 위탁업체의 선정 절차 및 방법 등은 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」을 준용한다.

④ 경비원은 공동주택단지 내에서 거동이 수상한 자 등에 대하여는 경비실 및 관리사무소까지 동행할 것을 요구할 수 있다.

⑤ 경비원은 공동주택단지 내에서 위험한 행위를 하는 자가 있거나 공동생활질서를 지키지 아니하는 자가 있으면 이를 제재할 수 있으며, 공동주택단지 내의 원활한 교통 흐름을 위하여 공동주택단지 내의 도로 및 주차장의 차량을 통제할 수 있다.

⑥ 공동주택에서 채용한 경비원에 대하여도 「경비업법」 제15조의2를 준용한다.

⑦ 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고 근로자의 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 한다.

⑧ 경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다

제54조(계량기 검침 및 유지관리) ① 관리주체는 주택법시행령 제58조제1항 및 제3항에서 규정한 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비와 급탕비의 적정한 산정을 위하여, 전기, 수도, 가스, 난방 및 급탕 공급자(이하 이 조에서 공급자라 한다)와의 계약에 따라 계량기를 검침하여야 한다.

② 관리주체는 공급자와의 계약에 따라 계량에 관한 법률 시행령 제21조에 따른 계량기 검정의 유효기간 만료전에 계량기를 재검정받거나 검정받은 계량기로 교체하여야 하며, 배터리 내장형 계량기를 사용하는 경우 봉인을 훼손하지 않고는 배터리 교체가 가능하지 않은 계량기를 사용하여야 한다.

③ 관리주체는 계량기 검침 과정 등에서 타 세대에 비해 사용량이 현저히 적거나 많을 경우 등 고장이 발견된 경우, 공급자에게 통보하여 조치하도록 하거나, 공급자와의 계약에 따라 하자보수기간 중에는 사업주체에게, 하자보수기간 이후에는 계량에 관한 법률 제7조에 따라 등록된 계량기 수리업자에게 의뢰하여 즉시 수리하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. 다만 검정봉인을 훼손하지 않고 배터리교체를 하는 경우에는 관리주체가 직접 할 수 있다. 이 경우 관리주체 명의의 봉인 스티커 부착 등 계량기 임의조작 방지를 위한 조치를 하여야 한다.

④ 관리주체는 공급자와의 계약에 따라 계량기 재검정․교체수리에 비용이 소요될 경우, 장기수선계획에 따른 장기수선충당금을 사용할 수 있다. 다만 계량기의 훼손 등이 입주자의 고의나 과실로 발생한 경우에는 그 비용을 입주자에게 부담시킬 수 있다.

⑤ 관리주체는 공급자와의 계약에 따라 계량기고장 등으로 인한 사용량은 최근 3개월 평균값, 전년 동월 검침값 또는 해당동의 동일면적 최고값 등 합리적인 방법으로 적정하게 산정하여야 한다.

⑥ 입주자등은 관리주체나 공급자의 검침에 협조하여야 하며 사용량을 줄이기 위하여 계량기를 변조하거나 임의로 조작하여서는 아니된다.

제55조(자료의 종류 및 열람방법 등) ① 관리주체가 보관 및 관리해야 하는 자료의 종류는 다음 각 호와 같으며, 자료의 보존기간은 주택법령 및 자료의 중요도에 따라서 최소 5년이상으로 입주자대표회의에서 정할 수 있다.(이 경우 공사준공도면 및 장비이력카드는 영구보존하여야 한다)

1. 이 규약 및 제 규정

2. 장기수선계획서

3. 안전관리계획서

4. 설계도서․장비내역 등 시설관련 서류

5. 입주자대표회의,선거관리위원회, 지원금을 수령하는 공동체활성화단체 회의록(녹음,녹화물을 포함한다.)

6. 관리비,사용료,장기수선충당금 및 잡수입 등의 부과․징수․사용․보관 및 예치 현황 및 이에 관한 회계서류

7. 세대별 관리비예치금의 내역

8. 주택관리업자 및 사업자 선정 관련 자료(계약서,도면,내역서,설계변경,입찰 참여업체의 제출서류일체 및 적격심사평가표(사업수행실적평가표)를 포함한다.)

9. 입주자등의 민원처리기록부(전화, 방문, 서면 민원 포함)

10. 입주자대표회의 및 선거관리위원회 운영비 사용내역

11. 그 밖에 관리업무에 필요한 서류

② 입주자등은 관리주체에게 제1항의 서류를 단일 건씩 열람하거나 복사를 서면으로 요구하는 경우, 관리주체는 법 제45조의4제2항 각호의 정보가 포함된 경우 개인정보를 식별하지 못하도록 조치후 요구에 따라야 한다.

1. 열람요청 시 : 즉시(반출을 금한다)

2. 복사요청 시 : 복사수수료(장당 흑백은 〇원, 칼라는 〇원)를 납부한 날부터 7일 이내 사본 교부

③ 관리주체는 다음 각 호의 자료를 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다. 다만, 입주자등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다.

1. 입주자대표회의의 소집 및 회의록

2. 관리비등의 부과내역(관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역, 장기수선충당금의 산출내역과 그 적립금, 기타 회계자료 등)

3. 이 규약 및 제 규정, 장기수선계획 및 안전관리계획의 현황

4. 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황

5. 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항

6. 선거관리위원회의 위촉 및 구성에 관한 사항

7. 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항

8. 주택관리업자 및 사업자 선정과 관련한 입찰공고 내용, 선정결과 내용, 계약을 체결하는 경우 그 계약서(「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 사항은 제외하고 공개) 등

9. 법 제45조의3제3항의 회계감사 결과

10. 영 제55조의2의 사업계획서 및 예산안, 사업실적서 및 결산서

⑤ 제2항제2호에 따른 복사비용의 수입은 잡수입으로 처리한다

제56조(관리주체의 동의기준) 관리주체가 영 제57조제4항에 따른 입주자등의 신청에 대한 동의기준은 다음 각 호와 같다.

1. 공용부분에 물건을 적재하거나 이로 인해 통행․피난 및 소방을 방해하는 사항

가. 입주자등에게 이익이 있거나 필요하다고 판단되는 행위는 공동주택단지 내의 상가 입점자의 권익을 침해하지 않은 범위 내에서 동의

(1) 자생단체의 농수산물 직거래, 자선바자회 등의 목적을 위해 주차장을 사용하는 행위는 관계법령에 적합하고 입주자 대표회의에서 의결한 경우로 한정한다.

(2) 공동주택단지 내의 인도를 일시적으로 사용하는 행위

나. 입주자등에게 피해가 발생한다고 판단되는 행위는 부동의

(1) 세대내 과외(피아노, 합숙소, 공부방 등)등 다만, 제6호에 따라 입주민등의 동의를 받은 경우는 동의

(2) 자동차를 소방차 전용구역에 주차하거나 주차구역 외의 장소에 주차하여 통행을 방해하는 행위

(3) 건물 내부의 계단 또는 통로에 물건을 적재하는 행위

(4) 차로에 물건을 적재하거나 자동차를 주차시키는 행위(소방훈련, 도로공사 및 이사 등의 경우는 제외한다)

(5) 2.5톤 이상의 화물자동차 또는 〇인승의 승합자동차 등이 차고지로 사용하는 행위

2. 광고물․표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 사항

가. 지정된 장소에 부착하거나 입주자등에게 홍보가 필요하다고 판단되는 행위는 동의

(1) 국가, 지방자치단체 또는 공공기관에서 지정된 게시판에 공고사항 등을 붙이는 행위

(2) 입주자등에게 정보를 제공하는 행위

(3) 안전수칙과 관련하여 지정된 시설에 부착하여 홍보하는 행위

나. 지정된 장소 외의 장소에 붙이거나 미관을 해치는 행위는 부동의

(1) 대형 광고물을 공동주택단지 안에 설치하는 행위

(2) 발코니 전면과 건물 외벽을 이용하는 광고 행위

(3) 광고물․선전물 등 스티커를 붙이는 광고 행위(지정된 장소는 제외)

3. 가축(장애인 보조견을 제외한다)의 사육 또는 방송시설을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 사항

가. 입주자등의 동의를 요하는 행위(통로식은 해당 통로에, 복도식은 해당 복도 층에 거주하는 입주자등의 과반수 서면동의를 받아야 하며, 직접적인 피해를 받는 인접세대(직상하층 포함)의 동의는 받드시 받아야 한다.

(1) 개(장애인 안내견을 제외한다), 고양이, 토끼, 쥐, 닭 등가축을 애완용으로 기르는 행위

(2) 뱀, 파충류 등을 애완용으로 기르는 행위

(3) 조류를 기르는 행위(앵무새 등 작은 새만 해당한다)

나. 방송시설 등을 사용하는 행위 : 확성기, 방송시설 등을 사용하는 행위는 전체 입주자등에게 필요한 경우에만 동의

4. 발코니의 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위. 이 경우 동의를 받고자 하는 입주자등은 안전사고 책임에 대한 서약서를 관리주체에게 제출하여야 한다.

가. 발코니의 철재 난간에 위성안테나․무선안테나 및 화분 등을 설치하는 행위(돌출물의 낙하로 안전사고가 우려되는 경우와 인양기 등의 사용에 지장을 줄 우려가 있는 돌출물의 설치를 금한다)

나. 외벽(콘크리트 벽을 말한다)에 돌출물을 설치하기 위해 못을 박거나 구멍을 뚫는 행위

다. 에어컨 실외기 설치(주변 환경, 안전 및 소음 등에 지장이 없는 범위로 한정한다)

5. 통제구역인 전기실․기계실 또는 위험구역인 정화조 시설 등에 출입하는 행위는 관리자가 동행하여야 한다.

6. 전용부분을 놀이방, 합숙소 또는 공부방 등으로 사용하고자 하는 행위는 통로식은 해당 통로에, 복도식은 해당 복도 층에 거주하는 입주자등의 과반수 동의를 받아야 하며, 직접적인 피해를 받는 인접세대(직상하층 포함)의 동의는 반드시 받아야 한다.

제57조(어린이집의 임대 및 위탁 등) ① 관리주체는 어린이집을 입주자대표회의의 의결을 거쳐「영유아보육법」에 따라 다음 각 호의 방법으로 임대하거나 위탁하여야 한다.

1. 지방자치단체에 무상으로 임대하는 방법(관할 지방자치단체에서 국공립 어린이집으로 운영하려는 경우)

2. 「영유아보육법」제21조제1항에 따른 어린이집의 장의 자격을 갖춘 자에게 위탁하는 방법

② 관리주체가 제1항제2호에 따라 어린이집을 최초로 위탁하는 경우의 수탁자 선정은 영유아보육법 시행규칙 [별표 8의2]의 규정에 의한 「국공립어린이집 위탁체 선정관리 세부심사기준」에 따른다. 이 경우 세부심사를 위한 평가는 입주자대표회의에서 하되, 필요한 경우에는 해당 지방자치단체에 평가와 관련한 자문을 구할 수 있다.

③ 관리주체는 어린이집 임대차계약기간 만료일 3개월 전에 기존 수탁자와의 재계약 여부를 결정하여야 한다. 이 경우 관리주체는 어린이집을 이용하는 입주자등에게 재계약여부를 조사하여 과반수가 서면동의를 하였을 경우 기존 수탁자와 재계약을 한다.

④ 관리주체가 제3항에 따라 기존 수탁자와 재계약을 하지 않을 경우에는 제2항에 따른 방법으로 수탁자를 선정한다.

⑤ 입주자대표회의는 제2항 및 제4항에 따른 수탁자와의 계약이나 제3항에 따른 재계약 시 계약기간, 임대료(임대보증금이 있는 경우에는 임대보증금을 포함한다) 등 중요계약내용은 어린이집을 이용하는 입주자등의 과반수 동의를 얻어야 한다.

⑥ 입주자대표회의에서 중요계약내용을 의결할 경우, 임대차계약기간은 3∼5년으로 하고 임대료(임대보증금이 있는 경우에는, 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이율에 따라 임대보증금을 임대료로 전환한 금액을 포함한다)는 보육료 수입의 100분의 5 범위 이내로 정한다. 이 경우 보육료 수입은 보육정원으로 산정한다.

⑦ 관리주체가 어린이집과 임대차계약 시에는 [별첨3]의 공동주택 어린이집 표준임대차계약서를 사용한다.

⑧ 제1항부터 제7항까지 규정에도 불구하고 사업주체는 최초 입주 시 입주예정자의 과반수가 입주하였으나 입주자대표회의가 구성되지 않아 어린이집 운영방법을 의결 할 수 없는 경우 제1항 각 호에 따른 방법 중 입주예정자의 과반수가 찬성한 방법으로 정할 수 있다. 다만, 사업주체는 제1항제2호에 따라 어린이집을 위탁하는 경우 「국공립어린이집 위탁체 선정관리 세부심사기준」에 따라 선정하여야 하며, 임대차계약기간 및 임대료는 제6항을 준용하되 어린이집 이용예정자의 과반수 이상 동의를 얻어야 한다.

제58조(층간소음 생활수칙 등) ① 입주자등은 공동주택의 층간소음으로 다른 입주자등에게 피해를 주지 아니하도록 노력하여야 한다.

② 입주자등은 오후 10시부터 다음날 오전 6시까지 다음 각 호의 행위를 금지한다.

1. 뛰거나 문, 창문 등을 크게 소리나게 닫는 행위

2. 망치질 등 세대내부 수리 및 탁자나 의자 등 가구를 끄는 행위

3. 피아노 등 악기의 연주

4. 헬스기구, 골프 연습기 등 운동기구의 사용

5. 애완동물이 짖도록 관리를 소홀히 하는 행위

6. 그 밖의 층간소음으로 입주자등에 피해를 끼치는 행위

③ 입주자등은 오후 10시부터 다음날 오전 6시까지 다음 각 호의 행위를 자제한다.

1. 세탁, 청소 등 소음을 발생하는 가사일

2. TV, 라디오, 오디오 등으로 인해 소음을 발생시키는 행위

3. 주방을 사용하거나 샤워로 인한 소음을 발생시키는 행위

④ 관리주체에서는 층간소음 방지를 위하여 게시판 및 방송을 통하여 적극적인 홍보활동을 하여야 한다.

제58조의2(층간소음 관리위원회) ① 입주자대표회의는 층간소음의 분쟁 조정, 예방, 교육 등을 위하여, 입주자와 사용자를 구성원으로 하는 층간소음 관리위원회를 구성한다.

② 층간소음 관리위원회는 동별 대표자 1인, 관리사무소장, 선거관리위원회 위원 1인, 부녀회 또는 경로회 회원 1인, 입주자등에서 경륜이 있는 자 1인 이상 총 5인 이상으로 구성하고, 임기는 2년으로 하며 위원장은 호선한다.

③ 층간소음 관리위원회는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 층간소음에 따른 분쟁의 조사, 조정

2. 층간소음 예방과 분쟁의 조정을 위해 필요한 교육

3. 그 밖에 층간소음과 관련한 자료 수집 등 필요한 사항

제58조의3(층간소음 관리위원회 지원 등) ① 층간소음 관리위원회는 필요한 경우 관리주체의 행정업무 지원이나 층간소음 관련 전문기관․단체 또는 전문가의 자문을 받을 수 있고, 위원으로 하여금 층간소음 분쟁의 효율적인 조정을 위해, 층간소음에 관한 교육을 담당하는 전문기관․단체의 교육을 이수하게 할 수 있다.

② 층간소음 관리위원회 운영에 필요한 실비, 수당, 교육비용, 자문료 등 경비는 잡수입에서 지출한다.

제58조의4(층간소음 분쟁조정 절차 등) ① 층간소음으로 피해를 입은 입주자등은 관리주체에게 층간소음 발생 사실을 알리고, 관리주체는 사실관계 확인을 위해 필요한 조사를 하여야 한다. 관리주체는 조사 결과에 따라 층간소음 피해를 끼친 해당 입주자등에게 층간 소음발생을 중단하도록 요청하거나 차음조치를 하도록 권고할 수 있다.

② 층간소음 피해를 끼친 입주자등은 제1항에 따른 관리주체의 조치에 따라 층간소음 발생을 중단하는 등 협조하여야 한다.

③ 제1항에 따른 조치에도 불구하고 층간소음 발생이 계속될 경우 관리주체 또는 해당 당사자는 층간소음 관리위원회에 이 사실을 알리고 층간소음 분쟁의 조사, 조정을 요청할 수 있다.

④ 제3항에 따른 요청을 받은 층간소음 관리위원회는 층간소음 피해를 입은 입주자등과 층간소음 피해를 끼친 입주자등과의 다자면담을 실시하고, 면담결과에 따라 층간소음을 발생시킨 입주자등에게 층간소음 발생을 중단하도록 요청하거나 차음조치를 권고할 수 있다. 이 경우 층간소음 관리위원회는 사실관계 확인을 위해 필요한 조사를 할 수 있다.

⑤ 관리주체는 층간소음 분쟁조정에도 불구하고, 분쟁이 계속될 경우에는 해당 당사자가 서울특별시 환경분쟁조정위원회나 자치구 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정을 신청하도록 안내하여야 한다.

제59조(보험료 등) 관리주체는 영 제58조제3항제7호에 따라 "공동주택 등"에서 발생하는 안전사고로 인한 입주자등의 피해보상을 위하여 다음 각 호의 보험 등을 가입하여야 한다.

1. 화재보험 : 대물(건물․가재도구 및 부대․복리시설 관련) 및 대인(실화책임에 관한 법률에 따른 경우)

2. 시설물사고보험 : 어린이놀이터시설․승강기․주민운동시설 및 도서관 등

3. 그 밖에 재해 및 재난에 따른 안전사고에 대한 보험

제60조(관리주체의 책임 및 의무) ① 관리주체는 그 업무를 선량한 관리자의 주의로써 집행할 책임과 의무가 있다.

② 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자등 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 위하여 관리주체는 영업배상책임보험에 가입하여야 한다.

③ 관리주체는 각종 공사의 준공 후 건축물의 안전과 유지․보수에 관련되는 유지관리지침서, 준공도면 등을 시공자로부터 제출받아 영구 보존하여야 한다.

제61조(관리주체의 공동주택 생활 안내) 관리주체는 공동주택에 입주한 입주자등이 공동주택 관리에 적극 참여할 수 있도록, 공동주택 생활을 안내하는 정보 또는 자료를 제공한다.

제62조(직무교육 등)입주자대표회의 및 관리주체는 동별 대표자, 관리사무소장 또는 관리직원에 대하여 법정교육, 전문기관이 실시하는 직무교육 또는 공동체 활성화 교육을 받을 수 있도록 지원하여야 한다.

제63조(관리업무 등의 인수․인계) ① 영 제54조제1항제5호의 "규약 그 밖에 관리업무에 필요한 사항"이라 함은 다음 각 호와 같다.

1. 관리사무소 조직 및 일반현황

2. 입주자대표회의 및 선거관리위원회 구성원 현황

3. 입주자등의 입주현황 및 자생단체 현황

4. 그밖에 인수․인계에 필요하다고 인정하는 사항

② 입주자대표회의 회장이 변경된 때에는 7일이내 다음 각 호의 사항을 후임자에게 인계하여야 한다.

1. 관리비예치금의 내역

2. 장기수선충당금의 적립내용과 집행내용 및 인장

3. 관리주체의 현황

4. 그 밖에 필요한 사항

제9장 관리비등

제64조(관리비예치금) ① 영 제49조제1항에 따라 소유자는 해당 주택을 소유하는 기간 동안 관리비예치금을 관리주체에 예치하여야 한다.

② 관리주체는 소유자가 전출하는 경우에는 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 양도인과 양수인 간에 그 권리를 상계하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 관리주체는 관리비예치금을 재건축 등의 사유가 있는 경우에는 해산 당시의 소유자에게 반환하여야 한다.

제65조(관리비 및 사용료 등의 집행 및 공개) ① 관리주체는 영 제55조의2제1항에 따라 입주자대표회의에서 승인 받은 예산에 따라 관리비를 집행하여야 한다.

② 영 제58조제3항 각 호에 따른 전기․수도 등의 사용료 등은 금융기관에서 자동이체하여 납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 입주자대표회의의 운영비 및 선거관리위원회 운영경비 등 예산으로 정하는 비목은 제1항에 따른다.

③ 관리주체는 관리비등의 월별 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 자료를 통합정보마당에 공개하여야 한다(단, 영 제55조제3항1호 및 2호에 의한 정보는 제외한다)

제66조(장기수선충당금의 집행 및 공개) ① 관리주체는 직전년도 12월 31일을 기준으로 장기수선계획에 따라 적립해야 하는 장기수선충당금, 실제로 적립한 장기수선충당금, 집행금액(공사명 및 지출금액 등을 포함한다) 및 잔액을 입주자등이 잘 알 수 있도록 별지 제6호 서식에 따라 작성하여 매년 3월말까지 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다.

② 장기수선충당금 사용계획서는 관리주체가 [별지 제14호 서식]에 따라 작성하고 입찰공고 이전에 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다.

제67조(잡수입의 집행 및 회계처리 공개) ① 영 제55조의4제1항제1호나목 에 따른 잡수입은 관리비등의 회계처리와 같은 방법으로 처리한다.

② 입주자가 적립에 기여한 다음 각 호의 사항은 장기수선충당금으로 적립한다.

1. 중계기 설치에서 발생한 잡수입

2. 공동주택 어린이집 운영에 따른 임대료 등 잡수입

3. 그 밖에 입주자가 적립에 기여한 잡수입

③ 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 다음 각 호의 잡수입에 대하여는 제34조의3에 따라 공동체 활성화와 주민자치 활동 촉진을 위하여 100분의 30범위 내에서 필요한 비용으로 우선 지출하고, 나머지 지출잔액에 대하여 100분의 70이상은 공동관리비로 차감하고, 나머지 잔액은 관리비 예비비로 적립한다.

1. 재활용품 판매에서 발생한 잡수입

2. 알뜰시장 운영에서 발생한 잡수입

3. 광고판 게시 등에서 발생한 잡수입

4. 그 밖에 입주자와 사용자가 적립에 함께 기여한 잡수입

④ 제3항에 따른 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입의 우선 지출항목은 다음 각 호와 같으며, 관리주체는 잡수입을 지출할 경우 입주자대표회의 의결을 거쳐야 한다.

1. 공동체활성화단체 지원비용 : 연간 ○만원

2. 주민자치 활동비용(자율방법대 운영, 경로잔치 등) : 연간 ○만원

3. 투표 참여 촉진 비용(온라인투표 등) : 연간 ○만원

4. 재활용품 분리수거자의 노무인력 지원비용 : 연간 ○만원

5. 소송비용(단, 입주민등의 전체이익에 부합하여야 하며 소송 대상자, 목적, 소요비용, 손익계산 등에 대해 사전 공지 후 입주자등 과반수의 동의를 얻은 경우에 한함) : 연간 ○만원

6. 기부금, 불우이웃돕기성금, 수재의연금 등 : 연간 ○만원

⑤ 예비비는 예측할 수 없는 긴급사유 발생시 예산이 부족한 비목에 한하여 사용하되, 관리주체가 예비비를 집행하고자 할 때에는 관리비의 지출비목․지출사유․금액 등을 작성하여 입주자대표회의의 의결을 얻어야 하며, 예비비를 사용한 때에는 그 금액을 관리비 부과내역서에 별도로 기재하고 게시판, 통합정보마당에 공개하여야 한다.

⑥ 잡수입은 [별첨 7]의 『공동주택관리 회계처리기준』[별지 제6호 서식]에 따라 수납현황 및 사용내역을 매월 게시판과 통합정보마당에 공개하여야 한다.

⑦ 관리주체는 공용부분의 활용을 통해 발생한 수입(광고, 승강기, 주차장, 재활용품 매각 등)을 [별첨 7]의『공동주택관리 회계처리기준』 [별지 7호 서식]에 따라 수납영수증 및 지출 증빙자료를 5년간 관리 및 보관한다.

제68조(관리비의 세대별 부담액 산정방법) 관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 [별표 4]에 따른다.

제69조(사용료의 세대별 부담액 산정방법) ① 공동시설의 사용료의 세대별 부담액 산정방법은 [별표 5]에 따른다.

② 입주자등의 편의를 위하여 관리주체가 징수권자를 대행하는 영 제58조제3항 각 호에 따른 사용료는 [별표 6]에 따른다.

③ 관리주체는 사용료징수대행에 따른 잉여금이 발생하지 않도록 하여야 하며, 잉여금이 발생한 즉시 반환하거나 익월사용료에서 차감하여야 한다.

제70조(장기수선충당금의 세대별 부담액 산정방법) ① 영 제66조제1항에 따른 "장기수선충당금의 요율"은 연차별로 다음 각 호의 적립요율에 따라 산정함을 말한다.

1. 20 년부터～20 년까지 : 100분의 ○○

2. 20 년부터～20 년까지 : 100분의 ○○

3. 20 년부터～20 년까지 : 100분의 ○○

4. 20 년부터～20 년까지 : 100분의 ○○

5. 20 년부터~ : 100분의 100

② 월간 세대별 장기수선충당금은 규칙 [별표 5] 제7호에 따라 산정한 금액에 제1항의 요율 적용하여 산정한다.

제71조(관리비등의 산정기간 등) 관리비등의 산정기간은 매월 1일부터 마지막 날까지로 한다. 다만, 전기․수도․가스 등의 사용료는 징수권자의 약관 등에 따른다.

제72조(관리비등의 납부기한) ① 관리비등의 납부기한은 다음달 ○○일로 한다. 다만, 납기일이 공휴일인 경우에는 금융기관의 다음의 첫 근무일까지로 한다.

② 관리주체는 전출하는 입주자등이 관리비등에 대한 정산을 요청하면 입주자등이 전출하는 날을 기준으로 다음과 같이 산정한다. 다만, 검침이 가능한 사용료(수도, 전기 등)는 검침계량에 따라 정산한다.

* 중간정산 = 전출 전 3개월 평균 관리비/당월일수 × 당월 거주일수

③ 전출자는 관리비등을 전출하는 날까지 납부하는 것을 원칙으로 한다.

제73조(관리비등의 징수․보관․예치) ① 관리비등의 납부고지서는 동․호수 및 관리비등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 분명하게 적어 납기일 7일 전까지 입주자등에게 배부하여야 한다.

② 제1항의 납부고지서에는 관리비 및 사용료와 별도로 장기수선충당금을 구분하여 표시하여야 한다.

③ 제1항의 납부고지서에는 해당 공동주택 단지 내에서 발생한 잡수입 총액과 관리비 차감에 사용한 잡수입 총액, 이로 인해 차감된 세대별 관리비 인하액 등을 입주자등이 쉽게 알 수 있도록 납부고지서에 포함하여야 한다.

④ 관리비등은 목적 외의 용도로 사용할 수 없다.

⑤ 관리비등의 납부는 체납된 관리비 등부터 먼저 납부하여야 한다.

제74조(관리비등의 연체료) 관리비등을 기한까지 납부하지 아니한 입주자등에 대하여는 [별표 7]의 연체요율에 따라 가산금을 부과한다.

제10장 회계처리기준 및 회계감사

제75조(회계처리기준) 관리주체의 회계처리에 관한 사항은 [별첨 7]의 공동주택관리 회계처리기준에 따른다.

제76조(회계관계자의 의무 및 책임) ① 관리비등의 각종 예금통장은 회계담당자가 관리하고, 그 직인은 관리사무소장이 보관한다.

② 영 제58조제7항에 따라 입주자대표회의 회장이 도장을 관리사무소장과 함께 등록한 경우에는 금융기관에 예금을 청구하는 용도로 사용하며, 도장은 각각 보관 한다.

제77조(보증설정) ① 관리사무소장은 법 제55조의2에 따라 주택관리사(보) 공제증권, 주택관리사(보) 보증보험증권 또는 공탁증서 중에 하나가 있어야 한다.

② 영 제58조제7항에 따라 관리비등을 금융기관에 복수도장으로 등록 예치하여 관리하는 입주자대표회의 회장은 ○천만원 이상의 공제 또는 보증보험 등에 가입하여야 한다.

③ 회계직원은 보증금액 ○○원 이상의 보증보험증권 또는 공제증권이 있어야 한다. 그 밖의 관리직원의 보증에 관한 사항은 인사규정으로 정한다.

제78조(회계감사인의 선정제한) 입주자대표회의는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 법 제45조의3제4항 따른 공동주택관리 회계감사인으로 선정하여서는 아니 된다.

1. 「공인회계사법」제48조제2항제1호부터 제3호까지에 해당하는 징계를 받은 자

2. 「공인회계사법」제41조에 따른 한국공인회계사회회칙에 따라 회원권리정지기간 중에 있는 자. 이 경우 공동주택관리분야 회계감사와 관련하여 받은 징계로 한정한다.

제79조(감사보고서 기재사항) 감사보고서에는 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

1. 감사방법의 개요

2. 장부에 기록할 사항이 빠졌거나 부실하게 기록된 경우 또는 재무상태표나 운영성과표의 기록이 장부의 기록과 합치되지 아니한 경우 그 뜻

3. 재무제표가 관계규정에 따라 공동주택의 재무상태, 운영성과, 현금흐름 및 잉여금의 변동을 정확하게 표시하고 있는 경우 그 뜻

4. 재무제표가 관계규정에 위반되어 공동주택의 재무상태, 운영성과, 현금흐름 및 잉여금의 변동이 정확하게 표시되지 아니한 경우 그 뜻

5. 업무보고서가 관계법령과 입주자대표회의 의결에 따라 집행되었는지 여부

6. 잉여금처분계산서 또는 결손금처리계산서가 관계규정에 적합한 지의 여부

7. 관리주체의 모범사례 또는 괄목할 만한 성과

8. 수익사업에 대한 납세 여부 확인 및 안내

제80조(감사보고서 작성기준) 감사는 감사보고서를 다음 각 호에 준거하여 작성하고 보고하여야 한다.

1. 적시성 : 감사결과는 보고를 늦게 하여 감사성과를 방해하거나 감사를 받는 자의 업무처리에 지장을 주지 아니하도록 적기에 작성되어야 한다.

2. 완전성 : 감사결과의 보고는 감사목적의 달성에 필요한 모든 정보를 포함하여야 한다.

3. 간결성 : 감사결과의 보고는 전달하려는 내용만을 간략하게 나타내고 필요 이상으로 길거나 불필요한 반복을 피해야 한다.

4. 논리성 : 감사결과의 보고는 논리적이고 이해하기 쉬워야 하며 확실하지 않은 표현이나 일반화되지 아니한 약어나 전문용어 등은 될 수 있는 대로 피해야 한다.

5. 정확성 : 감사결과의 보고는 수집된 감사증거에 기초하여 정당성을 입증할 수 있도록 올바르게 기술하고 감사범위, 방법 또는 감사증거에 한계가 있는 경우에는 이를 명백히 밝혀야 한다.

6. 공정성 : 감사결과의 보고는 감사를 받는 자의 변명 또는 반론과 전문가 또는 법령에 의한 전문기관 및 단체의 자문을 충분히 감안하여야 하고 문제점을 과장하거나 편향된 시각으로 작성해서는 아니 된다.

제81조(회계감사기준) 공동주택관리에 관한 회계감사에 대하여 이 규약에서 정하지 아니한 사항은 한국공인회계사회에서 정하는 「공동주택관리에 관한 회계감사기준」을 준용할 수 있다.

제11장 관리책임 및 비용부담

제82조(전용부분의 관리책임) 전용부분은 입주자등의 책임과 부담으로 관리한다.

제83조(공용부분의 관리책임) 관리주체는 공용부분을 관리하고, 그 관리에 필요한 비용은 영 제58조 제1항, 제2항 및 제3항(세대에서 개별적으로 사용하는 사용료는 제외한다)에 따라 관리비등으로 입주자등이 부담한다.

제12장 벌칙

제84조(벌칙) ① 관리주체는 입주자등이 이 규약을 위반하여 공동생활의 질서를 문란하게 한 때에는 다음 각 호에 따라 조치할 수 있다.

1. 1차 : 시정권고 또는 경고문 부착

2. 2차 : ○○만원 이하의 범위에서 위반금 부과

3. 3차 : 위반금을 체납하는 경우 제85조 규정을 준용한다.

② 관리주체는 제1항제2호에 따른 조치를 하기 전에 입주자등에게 서면으로 의견진술 기회를 주어야 하며, 의견을 제출하지 아니한 자는 다른 의견이 없는 것으로 본다.

③ 제1항제2호에 따른 위반금의 부과기준은 입주자대표회의에서 의결하고 그 수입은 잡수입으로 회계처리한다.

④ 관리주체는 영 제57조제4항 각 호에 따른 관리주체의 동의사항을 위반한 자에 대하여 원상복구 등의 시정을 요구하거나 필요한 조치를 할 수 있다.

제85조(관리비등의 체납자에 대한 조치) ① 관리주체는 입주자등이 관리비등을 체납하면 독촉장을 발부할 수 있다.

② 관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비등을 체납한 세대에 대하여는 가산금 징수 및 독촉장발부, 「민사소송법」에 의한 지급명령신청 또는 「소액사건 심판법」에 따른 소액심판청구 등의 조치를 할 수 있다.

③ 사용료를 체납한 때에는 징수권자의 약관 등의 규정을 준용하여 조치한다.

④ 관리주체는 입주자등이 체납한 관리비등을 납부한 때에는 즉시 제2항의 조치를 해제하여야 한다.

제13장 분양․임대 혼합단지 관리

제86조(혼합주택단지의 관리) 입주자대표회의는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 임대사업자와 공동으로 결정하여야 하며, 영 제52조의2에 정하지 않은 공동결정에 관한 사항, 그 방법 및 절차에 대하여는 [별첨6]을 참조하여 입주자대표회의,임차인대표회의,임대사업자가 별도의 협약서로 정한다.

제14장 규약의 개정

제87조(규약의 개정) ① 입주자대표회의(제3호의 경우에는 관리사무소장을 말한다)는 영 제57조제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 때에는 이 규약의 개정을 입주자등에게 제안하고, 선거관리위원회에 규약 개정에 관한 투표․개표업무를 요청하여야한다.

1. 주택법령 및 서울특별시 관리규약 준칙이 개정된 때

2. 입주자대표회의의 구성원 과반수의 의결로 제안한 때

3. 입주자등의 10분의 1이상이 연서하여 제안한 때

② 관리규약을 개정할 때에는 영 제57조제2항 및 제3항에 따라 개정목적, 종전의 관리규약과 달라진 내용,「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」과 달라진 내용 및 조항별 개정사유 등을 기재하여 게시판, 통합정보마당에 공고하고, 입주자등에게 개별통지하여야 한다.

③ 제1항의 관리규약 개정은 요청받은 날부터 30일 이내에 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법으로 결정한다.

제88조(규약의 공포) 이 규약을 개정한 경우에는 입주자대표회의의 회장(최초로 제정하는 경우에는 사업주체를 말한다)이 공포하여야 한다. 다만, 7일이 지나도록 회장이 이를 공포하지 아니할 때에는 관리사무소장이 공포한다.

제89조(규약의 보관) ① 관리주체는 입주자등의 과반수가 찬성한 규약의 원본을 작성하여 보관한다.

② 관리주체는 이 규약의 사본을 입주자등에게 1부씩 배부하여야 하며, 규약이 변경된 때에도 종전 관리규약 및「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」과 달라진 내용과 조항별 개정사유 등이 포함된 관리규약 사본을 배부하여야 한다.

③ 관리주체는 전입한 입주자등이 입주자명부를 제출할 때에는 이 규약의 사본 1부를 배부하여야 한다.

제15장 보 칙

제90조(관리규약에 따른 제 규정의 효력) 입주자대표회의는 이 규약을 시행하기 위하여 필요한 사항을 관계법령과 이 규약으로 정한 범위에서 영 제51조제1항제1호의2에 따라 제 규정을 정할 수 있다. 이 경우 관계법령과 이 규약에 어긋나는 사항은 효력이 없다.

제91조(관리규약에 따른 제 규정의 준용) 이 규약으로 정하지 아니한 사항은 서울특별시장이 정한 제 규정을 준용한다.

부 칙

제1조(시행일) 이 규약은 ○○년 ○월 ○일(입주자등의 과반수 찬성을 얻어 그 결과를 입주자등에게 공포한날)부터 시행한다. 다만, 최초의 관리규약 제정의 경우 사업주체가 제안한 내용을 입주예정자 과반수가 동의한날부터 시행한다.

제2조(종전의 결정 등) 이 규약 시행 전에 종전의 규약에 따라 관리주체가 행한 결정 및 처분이나 입주자대표회의에서 의결한 사항 등은 이 규약에 따라 행한 것으로 본다.

제3조(관리규약에 따른 제 규정에 관한 경과조치) 종전의 규약에 따라 제정 또는 개정된 제 규정은 이 규약 시행한 날부터 60일 이내에 이 규약에 적합하도록 개정하되 영 제51조제1항 제1호의2에 따라 제정․개정 또는 폐지하여야 한다.

제4조(규약의 적용) ① 제17조 입주자대표회의 구성원 제한에 대한 사항은 개정관리규약 시행후 최초로 실시되는 선거(보궐선거는 제외)부터 적용한다.

② 제35조 선거관리위원회 연임제한에 대한 사항은 개정관리규약 시행후 최초 위촉부터 적용한다.

제5조(사업주체의 관리) 입주자대표회의가 구성되기 전 사업주체가 관리하는 기간 내 입주자등의 권익보호를 위한 의결사항 등의 권한은 한시적으로 사업주체가 행사한다.

*이하 별표 생략