매월 1회 정기회의 개최..입주자등 10분의1 이상 연서로 회의소집 요구 가능

동대표는 직접출석해야 표결 가능...입주민등 방청요청 합리적 이유없이 거부못해

일상적인 공사 용역 계약은 관리소장등 권한...'입대의서 사업자, 금액 결정'은 오해

전국아파트신문 김현주 기자= 인천광역시가 7월부터 관내 20개 아파트 단지에서 입주자대표회의를 폐쇄회로 텔레비젼(CC-TV)으로 주민들에게 생중계할 예정이어서 관심을 모으고 있다.

인천시의 이같은 시도가 성공적으로 정착되면 서울 등 다른 자치단체에서도 따라 할 가능성이 높아 보인다. 

인천시가 예산을 투입해가며 이런 조치를 취하는 것은 비단 인천시민 300만명 중 78%가 공동주택에 거주하는 등 아파트 입주민 수가 많기 때문만은 아닐 것이다. 

인천시도 "이번 사업은 요즈음 많은 문제가 되고 있는 잘못된 아파트 관리비 집행 사례를 바로 잡고 투명한 관리문화 정착을 위한 조치다"고 밝힌 바 있다.

아파트단지의 각종 공사 등 주민생활과 밀접한 사항을 결정하는 입주자대표회의가 동별 대표자 등 소수만이 참석해 진행되고, 회의 결정과정이 제대로 공개 되지 않고 있어 입주민들의 불만이 누적되고 있다는 것이다.

아파트 입주자대표회의에 대해서는 이미 주택법과 그 시행령 뿐아니라 각 시도별 공동주택관리규약 준칙에서도 상세한 규정을 두어 입주민들의 권익을 보호하기 위한 각종 장치를 두고 있다.

서울시 공동주택관리규약 준칙을 중심으로 입주자대표회의의 회의개최 방법과 의결사항 등을 알아본다.

입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분하고, 회장이 이를 소집하고 회의의 의장이 된다. 다만, 회장이 해당일로부터 14일이내에 회의를 소집하지 아니하는 경우 이사 중 연장자가 그 회의를 소집하고 회장의 업무를 대행한다.

정기회의는 원칙적으로 매월 1회 개최한다. 

임시회의는 수시로 열수 있는데 ► 회장이 공동주택의 관리를 위하여 필요하다고 인정하는 때 ► 감사결과를 보고하기 위하여 감사가 회의 소집을 요구하는 때 ► 관리사무소장 등 관리주체가 회의의 소집이유 등을 분명하게 적어 회의소집을 요청하는 때 ►입주자등의 10분의1 이상이 연서하여 회의소집을 요구하는 때 ► 입주자대표회의 구성원 3분의1 이상이 청구하는 때 등에 개최한다.

관리사무소장 또는 안건을 제출한 해당분야 관리책임자는 회의에 참석하여 해당 안건을 보고하고 발언할 수 있다.

아파트 단지 내 상가의 관리단 대표도 (미구성시 유사기능을 하는 대표를 포함한다) 입주자대표회의 회장에게 사전 허가를 받아 회의에 참석하여 발언을 할 수 있다.

동주민자치위원회 대표 또는 해당 공동주택단지를 포함하는 통장은 회장의 사전허가를 받아 회의에 참석하여 발언을 할 수 있다.

입주민 등의 회의방청도 일정 조건 하에서 가능하다.  

입대의 회장은 회의를 개최함에 있어 입주자 등 또는 이해관계자가 회의방청을 위하여 회의시작 10분전까지 회의장소에서 입주자대표회의에 신청을 한 경우에는 공동주택관리의 투명화를 위하여 회의를 방청하게 하여야 한다. 

입대의 의장 등은 입주민 등의 방청을 합리적인 이유없어 거부할  수 없다. 다만 ► 흉기 또는 위험한 물품을 휴대하거나  ► 음주자 또는 정신 이상이 있는 사람에 대해서는 방청을 제한할 수 있다.

방청자는 회의에서 발언을 할 수는 없지만, 의장이 안건심의와 관련하여 발언을 허가한 경우와 전문가 등에게 필요한 의견을 진술하게 한 경우에는 발언할 수 있다.

방청객이 회의 질서를 흐트러뜨릴 때 의장은 퇴장을 명할 수 있고, 그 방청자는 의장의 명에 따라야 한다.

퇴장 대상이 되는 방청객은  ►  폭력 및 욕설을 하는 등 질서유지에 방해가 되는 사람  ►  동별 대표자의 발언에 대하여 의견을 개진하거나 손뼉을 치는 사람  ►  방청하면서 식음,흡연을 하거나 잡지 등을 보는 사람  ► 그 밖에 회의진행을 방해하는 사람으로 규정돼 있다.

입주자대표회의 소집은 원칙적으로 입대의 회장이 한다. 입대의 회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 회의개최 5일 전까지 일시, 장소 및 안건을 동별 대표자에게 서면 또는 수신확인이 가능한 이메일 등 전자적 방법으로 통지하고, 관리주체는 이를 게시판과 통합정보마당에 공개하여야 한다.

다만, 같은 목적으로 회의를 다시 소집하거나 안전사고 등 긴급한 경우에는 회의개최 일정을 단축할 수 있다.

입주초기 또는 임대주택을 분양전환하여 최초로 입주자대표회의를 구성하는 때의 회의소집은 관리사무소장이 하며, 이때의 회의진행자는 선출된 동별 대표자 중에서 연장자가 수행하여야 한다.

입주자대표회의에서 안건제안은 동별 대표자, 관리사무소장 또는 입주자등(집주인+세입자)이 할 수 있다.

안건을 제안하는 사람은 제안이유와 주요내용을 제시해야 하고 관리사무소장은 제안자와 협의 후 비용추계서, 근거 등을 첨부하여 회장에게 서면으로 제출하여야 한다. 다만, 인신공격, 사생활, 반복적인 제안 등은 제외한다.

이같은 절차에 따라 안건이 제출된 때에는 회장은 의무적으로 입주자대표회의에 상정하여야 한다.

입주자대표회의는 관리규약으로 정한 정원의 과반수 찬성으로 의결한다. 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 경우에는 그 선출된 인원의 과반수를 넘기면 의결할 수 있다.

입주자대표회의가 의결할 수 있는 사항은 주택법 시행령(제51조)에 상세히 규정돼 있다.

흔히 아파트 단지 유지 운영 과정에 필요한 모든 공사와 용역 계약을 입주자대표회의에서 결정하는 것으로 알고 있지만, 이는 사실과는 다른다. 

주택법령상 입주자대표회의가 직접 사업자를 선정하고 집행하는 사항은 ►하자보수 보증금을 사용하는 공사 ► 장기수선충당금을 사용하는 공사 ► 전기안전괸리를 위한 용역 ►위탁관리업체 선정 등 4가지 밖에 없다.

기타 일상적인 공사와 용역은 관리주체인 관리사무소장이나 위탁관리업체의 권한에 속한다.  즉, ► 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사 ►주민운동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입(재활용품의 매각 수입, 복리시설의 사용료 등 공동주택을 관리하면서 부수적으로 발생하는 수입)의 취득, 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항은 관리주체가 사업자를 선정하고 집행한다.

입주자대표회의에서는 ► 관리규약 개정안의 제안 ► 공동주택 관리방법의 제안 ► 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인 ►  공용시설물의 사용료 부과기준의 결정 ► 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인 ► 관리비등의 결산의 승인 ► 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준 ► 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항 ► 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량 ► 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행 ► 주민운동시설 위탁 운영의 제안 ► 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정 ► 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 ► 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항 등 아파트관리 전반에 대한 포괄적인 사항을 결정한다.

동별 대표자는 입주자대표회의에 직접 출석하여야만 의결권을 행사할 수 있다. 동별 대표자는 대리할 수 없다.

회의에서 일단 부결된 의안은 그 회의 중에는 다시 발의하거나 심의할 수 없다. 

입주자대표회의는 주택법령 또는 관리규약에서 정한 의결의 범위,절차 및 방법에 따라 의결할 수 있으며, 그 권한을 이탈하거나 절차상 중대하고 명백한 흠이 있는 의결은 무효가 된다.