지금까지와 지금부터는 다르다. 흘러가는 세월 앞에 독불장군 있던가. 부동산시장도 많이 변했고, 이 시간에도 변하고 있다. 변하는 물줄기를 모르면 강을 건널 수 없듯이 부동산투자도 변화하는 요인을 알고 투자해야 한다. 부동산시장에는 호재와 악재가 있다. 부동산의 오늘과 내일, 아는 게 힘이다.

1. 부동산정책 다시 손본다.

현재 부동산정책은 매매를 기준으로 짜여 있다. 그러나 2-3년 전부터 전. 월세가 올라 서민들의 주거부담이 커졌고, 매매 대금이나 전세금이 비슷하여 부동산시장에 불안 요소가 깊어지고 있음이 문제다.

지금까지 부동산은 사고파는 거래에서, 빌려주고 빌려 쓰는 시장구조로 부동산정책이 변화할 것이다. 현재 국회에서 임대차기간 연장. 보증금 상한선 등 제반 문제를 대대적으로 손 볼 예정이어서 앞으로 임대차 시장에 많은 변화가 있을 것이다.

2. 전세 안고 집 사는 투자 없어진다.

전세 안고 집사는 투자는 40년 전 강남에서 유행했다. 당시 부녀자들이 작은 아파트를 전세 안고 사서 되팔았는데 사놓기만 하면 돈이 붙어 “강남 사모님”이라는 말이 유행할 정도였다. 그 사모님들은 지금도 강남에서 산다.

옛날에는 전세 안고 집 샀다가 시세 오르면 되팔아 재산을 불렸다. 요즘도 여윳돈이 있는 사람은 투자처가 애매하여 전세 안고 집을 사기도 하지만, 극소수에 불과하다. 집에 투자하는 시대는 끝났음을 알고 투자하자.

3. 세계적인 저금리와 가계부채 증가

저성장 불경기 속에 금리는 낮아지고 있다. 돈이 있어도 부채를 갚지 않고 현금보유를 선호한다. 구입하는 부동산마다 대출을 끼고 구입하기를 원한다. 기업보유자금은 넘치고, 화폐는 팽창하여 양극화가 심해지고 있다.

옛날에는 돈 1억 들고 은행에 저금하러 가면 지점장이 문 앞까지 나와 허리를 90도로 굽혔지만, 요즘 1억 들고 가봐라 그저 그러려니 할 것이다. 대출손님은 어찌 대할까? 지점장이 점심 사겠다고 하더라.

4. 수도권의 외곽과 지방은 미분양이 쌓이고 있다.

화성, 평택, 용인, 안성, 남양주 등 수도권 남부에 미분양이 쌓이고 있다. 지방에는 단 한 명의 청약자가 없는 현장도 있다. 입주는 다가오는데 내가 가진 분양권은 물어오는 사람이 없다. 아파트 지어 놓고 사람 안 들어오면 부근 기존 주택까지 영향을 받게 된다.

5. 집 없어도 괜찮고, 사려면 새 집 산다.

2~3년 전부터 새로 생긴 풍습이다. 몇 년 전까지만 해도 기존 아파트 사서 수리해 살았는데 요즘은 아예 새 아파트를 분양받는 게 당연지사가 돼버렸다. 문제는 교통이고, 인프라다. 30~40대는 짐을 무겁게 지지 않으려고 집 없어도 괜찮다고 한다.

다리 짱짱할 때는 전세도 좋고, 월세도 좋지만, 50훌쩍 넘어 눈 침침하고 손발이 저리기 시작하면 “따뜻한 집 한 칸이 이다지도 좋을 줄을 왜 몰랐던가.” 할 것이다. 실수요자라면 집은 사놓고 보는 게 옳다.

6. 큰 집들의 자존심 포기

3~4년 전부터 각 건설현장에는 50평대 이상 아파트를 짓는 곳이 없다. 모두가 작은 아파트의 행진이고, 수 천 세대를 지어도 중소형만 짓는다. 2000년대 초중반에 이었던 50평이나 100평의 큰 것들은 몸값마저 없다. 그러나 세상은 늘 바뀌는 것, 큰 집이 없어 난리 날 때가 올 것이다.

7. 월세 나오는 것 없나?

60세 이상 투자자들에게는 월세가 월급이다. 작은 집, 오피스텔, 원룸, 상가를 사서 월세를 받고자 하나 투자금에 비하면 월세는 벼룩이 간이다. 명품 신도시 광교에 가서 상인들에게 물어보자. 전철이 개통되자 사람들이 빠져나가 가게들이 문들 닫고 있다. 월세야 나 좀 살려다오.

8. 토지시장 귀환

토지는 현금융통이 쉽지 않아 단기 재테크 수단으로는 맞지 않다. 그러나 5-10년을 보는 개발예정지 토지는 황금어장이다. 전세 안고 집을 사 봐도 별 볼일이 없게 되자, 돈은 토지시장으로 흐르고 있다. 토지는 액면이 작아도 할 수 있지만, 커도 좋은 것이기에 토지시장에는 때 아닌 봄바람이 불고 있다. 호박죽은 뜨거워도 좋고, 차도 좋다. 토지도 호박죽과 같은 것이다.

9. 재건축의 미련

도둑맞은 이팔청춘을 다시 찾기 위한 투자가 바로 재건축 투자다. 그러나 강남을 빼놓고는 재건축. 재개발에 재미를 봤다는 사람은 별로 없다. 유독 변동이 심하고 지자체장이 바뀔 때마다 기간은 고무줄이다. 요즘은 재건축시장이 제법 뜨겁다. 아무나 이팔청춘 찾는다고 재건축시장에 가지 마시라.

10. 기존주택시장에도 온기

경제는 어렵다 해도 수년 동안 찍어낸 돈이 많기 때문에 가진 사람은 많이 가지고 있다. 갈수록 돈 가진 사람은 투자처를 찾기 어렵고, 그렇다고 미분양이 넘치는 신규분양시장으로 갈 수도 없다. 결국 울며 겨자 먹기로 기존주택시장을 기웃거린다. 기존주택시장에 작은 것은 없기 때문에 큰 집의 흥정이 들어오는 구조다.

우물의 깊이는 돌을 던져봐야 안다. 부동산을 사고 팔아봐야 시장의 깊은 속을 알 수 있다는 뜻이다. 어서 팔던지 사던지 해보자. 정부와 국회는 협치(協治)이고, 우리 국민들은 협조다. 부자는 빈자를 얕잡아 보지 말고, 빈자는 부자를 아니꼽게 생각하지 말자. 소유할 수 있는 날은 오늘 뿐이다.

글쓴이 : 윤정웅

21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/26524796

수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627

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