| 용인·파주·영종·청라'트리거 4'… '깡통주택 대란' 뇌관 | |
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경기도 파주·용인시, 인천 청라·영종지구가 주택시장의 침체로 심각한 가계부채 문제를 불러 일으킬 수 있는 위험지역 소위 깡통주택의 '트리거(trigger) 4'라는 국책 연구기관의 지적이 최근 보고서를 통해 나왔다. 트리거란 권총 방아쇠처럼 특정 현상을 일으키는 촉매제를 말할 때 쓰이는 말로 이들 지역의 집값이 주택 대출도 갚지 못하는 수준으로 떨어질 위험이 커 금융·부동산 시장 혼란의 뇌관이 될 수 있다는 지적이다. RMG는 한국개발연구원(KDI)과 건국대 부동산·도시연구원이 운영하는 전문가 포럼으로 120여 명으로 구성된 부동산시장 모니터 그룹이다. 정책과 시장 상황에 정통한 전문가 그룹인 RMG는 “파주 등 4곳은 아파트값이 분양가보다 떨어지고 거래도 부진해 앞으로 심각한 가계부채 문제가 대두할 수 있는 위험한 지역”이라고 진단한 3분기 보고서를 내면서 이같이 말한것이다. 그렇다면 네 곳이 '트리거 4'가 된 이유와 이들 전문가 그룹이 현 상황을 어떻게 파악하고 진단과 해법은 무엇인지 알아본다. RMG그룹의 대답은 간단 명료하다. ‘트리거4’중 파주·용인과 청라·영종으로 구분하고 파주와 용인은 중대형 아파트의 끝모를 추락을, 청라·영종은 기반시설 부족을 각각 원인으로 꼽고 있다. 지역별로 더 세분하여 살펴보면 2009년 5억원에 분양한 파주 운정신도시 132㎡(40평) 아파트는 최근 거래가가 3억8000만원 밑으로 하락중으로 이곳에선 아파트 분양자들이 건설사와 대출기관을 상대로 집단소송이 진행중이기도 하다. 보고서 작성에 참여한 이상영 명지대 부동산학과 교수는 경기 북부 지역을 총괄하여 연구한 결과를 밝히면서 “이들 지역에서 아파트를 분양받을때 대개 대출금이 집값의 60~70% 정도였는데 집값이 반토막이 나면서 집값이 대출금보다 낮은 ‘깡통주택’이 속출하고 있다. 파주 지역은 이미 가계부채가 세입자와 은행에 영향을 미치는 단계에 접어 들었다”며 “거치 기간이 끝나면서 이자만 내던 대출자가 원금까지 갚아야 하는 상항이 도래했고 주택 거래부진으로 예전 집이 팔리지 않을 경우 전세금을 빼주지 못하는 연쇄 반응의 위험이 증가했다”고 진단했다. 용인의 경우는 더욱 심각한 상황으로 전체 아파트의 74%가 중대형 평수로 충격과 함께 입주자들의 심리적 위축이 갈수록 커지고 있는 상황이다. 용인과 수지지구에서는 최근 1년간 중소형 아파트가 2.1% 하락하는 동안 중대형 평수는 6%가 넘게 하락하고 있고 광교 등 2기 신도시 입주도 가격하락 압력으로 작용할 전망이며 특히 이 지역은 경기도 전체 미분양 아파트의 25% 이상이 용인시에 몰려 있어 공급 과잉 상태다. 이 지역 은행 창구에서는 원금 갚기가 힘들어지자 추가 금리를 물면서 상환을 연장하는 고객들이 생겨나고 있다고 인근 W은행의 차장은 밝히고 있다. 유주연 건국대 부동산·도시연구원 박사는 “용인처럼 집값이 많이 뛴 곳에는 주택대출의 부채도 많기 마련이어서 집값이 빠지면 투자형으로 집을 산 사람들이 하우스푸어로 쉽게 전락할 수 있다”고 지적했다. 특히 용인 지역은 전형적으로 서울의 종속변수의 시장이어서 서울이 살아나지 않을 경우 마땅한 대책이 없어 우려가 크다. 이들 지역 외 인천의 청라·영종지구도 상황이 비슷하다.각종 개발계획 및 기반시설 등이 예정대로 진행되지 않으면서 이 지역의 아파트값은 1억원 이상이 떨어져 분양가 밑으로 하락했다. 입주민들은 당초 지구 조성시 약속했던 조건과 실지 입주 여건이 다르고 기반조성이 돼 있지 않다며 집단 입주 거부와 LH, 건설사, 인천시, 은행권 등이 서로 얽히면서 집단 소송이 제기되는 등 심각한 홍역을 치르고 있다. 여기에 당초 분양 조건으로 내세운 제3연육교 공사 지연으로 입주민들이 단지별로 연합하여 공동대응하는 분위기도 감지되고 있으나 연육교 건설은 국토부와 조율해야 하기 때문에 해결이 쉽지 않다. 게다가 7100여세대의 입주 물량이 예정돼 있어 가격의 추가 하락이 이어질 것으로 전망된다. 이에 인천시 의회는 특별위원회를 꾸리고 당사자들과 업무 조율을 하고 있어 기반시설 조성 등 후속 문제가 어떻게 풀릴지는 좀 더 두고 보아야 할 것 같다. 문근식 건국대 연구원은 “접근성이 낮은 영종지구는 사실상 고립된 시장이어서 자체 회생 동력이 적은 상황”이고 “청라지구는 송도 신도시를 모델로 삼아 대형 평형을 많이 지은 것이 사태를 더 어렵게 하며 이중고를 낳고 있다”고 평가했다. ‘트리거 4’가 속한 경기도는 전체적으로 정도의 차이가 있을 뿐 빚 부담이 커지고 있다. 지난 5월 경기도의 아파트값(아파트 실거래가 지수 기준)은 2007년 1월~2012년 5월 경기도의 주택 가격은 1.7% 올랐지만 같은 기간 주택 대출은 44.5%나 급증했고 경기도 주택담보대출(은행권 기준)도 102조원을 넘었다. 그러나 ‘깡통주택’의 문제는 경기지역만의 문제가 아닌 서울과 수도권, 부동산 시장 전체의 문제로 서울의 경우도 주택대출이 지난 5월 기준으로 비교시 13.7% 증가한 것을 알 수 있다. 전국적으로 원금상환이 시작된 주택담보대출은 올해 19조원, 내년 25조원, 2014년에는 무려 37조원으로 갈수록 가팔라 하우스푸어가 양산되는 현실을 감안한다면 해결의 실마리가 쉽게 보이지 않는다. RMG를 총괄하는 손재영 원장은 “지금 문제가 되고 있는 아파트는 분양가상한제를 피해 2007년 밀어내기 식으로 쏟아져 나온 아파트”라며 “잘못된 규제가 부른 참상”이라고 말했고 이상영 교수는 “이를 방치하면 깡통주택발 가계부채 대란이 올 수 있다”고 경고하고 있다. RMG는 보고서를 통해 “주택시장의 침체로 향후 시장 상황이 급변할 가능성이 있는 지역에 대해서는 정부의 주의깊은 관찰이 요구된다”고 촉구했다. 또 보고서는 부수적으로 서울에선 재개발·재건축 규제 완화, 경기도에선 보금자리주택 공급 조절을 최우선 과제로 제시하고 장기적으로 양도세 중과세 폐지를 주장했다. 권혁찬 khc996@jkaptn.com |
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