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집합건물법 개정안 국회 의결…하자담보 책임 집건법 적용
앞으로는 집합건물에 생긴 균열이나 누수 등 각종하자에 대해 분양회사 뿐만아니라 건설회사를 상대로도 직접하자보수나 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열렸다. 국회는 지난 22일 본회의에서 분양회사는 물론 건설회사를 상대로 직접하자보수와 손해배상청구가 가능하도록 하자담보책임 제도 개선, 집합건물 임차인의 관리 참여 허용과 의결권 부여, 관리단집회 활성화를 위한 전자투표제도 도입, 관리인 감독을 위한 관리위원회제도 도입, 집합건물 분쟁조정위원회 설치를 골자로 하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 일부 개정법률안을 통과 시켰다. 개정안은 지금까지 논란이 됐던 공동주택의 담보책임과 관련한 집합건물법 부칙 제6조 “공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다”는 조항으로 공동주택의 담보책임에 관해 주택법만 적용되도록 한 부칙 제6조 단서 조항을 삭제해 집합건물의 하자담보 책임범위와 책임기간을 일치시켰다. 이에 따라 아파트 등 공동주택은 주택법, 오피스텔·주상복합아파트·상가는 집합건물법으로 이원화 되어 있던 담보 책임 규정이 집합건물법으로 일원화 돼 주택법에 의해 부당하게 제한되었던 소유자의 손해배상청구권 등의 권리를 회복할 수 있게 되었다. ▣개정안 내용 1. 집합건물법 부칙 제6조 개정 모든 집합건물의 담보책임에 민사특별법인 집합건물법이 적용되고, 공법인 주택법의 관련 규정은 집합건물법을 보완하는 관계임을 명확히 하여 그 동안의 논란을 입법적으로 해소하였다. 주요 바뀐 담보책임 내용은 획일적 담보책임 기간을 세분화 하여 하자보수 산정 기점을 개정 전 사용검사 이후로 제한하던 것을 사용검사 이전의 하자 까지 포함시켰고, 기둥과 내력벽은 종전과 동일하게 10년으로, 집합건물의 주요부분(보, 바닥, 지붕 등)에 대한 담보책임 기간은 현재 5년에서 10년으로 연장해 소유자의 권리를 크게 강화하고, 그 외 부분은 현행 1~4년에서 5년 이내에서 대통령령으로 공사 성격에 맞게 합리적으로 담보책임 기한을 조정할 수 있도록 했다. 또, 지금까지 계약 해제는 불가능했지만 계약해제가 가능(민법 제668조단서 적용 배제)토록 하는 규정도 포함시켰다. 2.시공자를 담보책임 주체로 추가 시공자는 건물의 안전성, 용도적합성 등을 담보해야 할 최종 책임 주체이므로 집합건물의 분양자(시행사) 이외에 시공자도 구분소유자에 대해 직접적 담보책임을 지도록 하되 시공자의 책임이 과도하게 확대되는 것을 막기 위해 하도급시 책임소재를 명확히 하고, 영세 시공자의 부담을 고려하여 담보책임을 지는 시공자의 범위를 대통령령으로 정하는 등 한정토록 했다. 3. 집합건물 임차인의 관리 참여 허용 실제 거주하는 임차인의 공용부분에 대한 관리 의결권이 없어 임차인 보호에 미흡하다는 지적을 받아들여 공용부분 관리, 관리인 선임 등에 한하여 의결권을 부여했다. 단, 구분소유자에게 추가 비용을 부담하게 하는 등 특별한 영향이 있는 사항에 대하여는 구분소유자의 승낙을 얻도록 함. 4. 전자적 방법에 의한 집회 결의 관리단집회 활성화를 위해 이메일, 전자투표 시스템, 홈페이지 접속 등 인터넷을 활용한 전자투표 제도를 도입해 중요사항 결정시 집회출석 부담, 구분 소유자의 참여 저조로 인한 피해를 줄이고, 구분 소유자의 의사를 충분히 반영할 수 있도록 함. 5. 분쟁조정위원회 설치 집합건물 거주자, 분양자 및 시공자 등 사이의 분쟁을 예방·조정하기 위한 집합건물 관리 분쟁조정위원회를 신설하고,10인 이내의 관련 전문가 위원으로 구성된 분쟁조정위원회에서 새로운 형태의 집합건물 관련 분쟁(주상복합아파트,오피스텔, 복합 상가 등의 하자, 관리비, 공용부분 변경 등)과 관련된 분쟁을 조정함. 6. 기타 그 외 개정안에는 최초 분양자의 관리단 규약(안) 작성의무를 명문화하고 분양자가 규약안 작성시 참고하도록 시·도지사가 집합건물 종류별로 ‘표준관리규약’을 작성하도록 의무화 했다. 또 관리인의 사무보고 방법과 사무보고 대상을 대통령령으로 구체화하여 이해관계인의 회계자료 등 열람 및 등본 교부 신청권을 신설해 관리비 등에 대한 열람 거부로 인한 분쟁을 줄임. 법무부 관계자는 “개정안이 6개월 후 시행 예정으로 개정 법률이 시행되면 아파트 소유자 및 거주자의 권익이 크게 증진될 것으로 기대한다”며 “아파트 층간소음, 집합건물 수리, 관리비 산정, 주차장 사용 등 이해관계인들의 분쟁을 합리적으로 조정할 수 있도록 하는 내용의 표준관리규약을 연내에 제정하여 배포할 계획”이라고 밝혔다. 권혁찬 khc996@jkaptn.com

집합건물법 개정안 국회 의결…하자담보 책임 집건법 적용

앞으로는 집합건물에 생긴 균열이나 누수 등 각종하자에 대해 분양회사 뿐만아니라 건설회사를 상대로도 직접하자보수나 손해배상을 청구할 수 있는 길이 열렸다.
국회는 지난 22일 본회의에서 분양회사는 물론 건설회사를 상대로 직접하자보수와 손해배상청구가 가능하도록 하자담보책임 제도 개선, 집합건물 임차인의 관리 참여 허용과 의결권 부여, 관리단집회 활성화를 위한 전자투표제도 도입, 관리인 감독을 위한 관리위원회제도 도입, 집합건물 분쟁조정위원회 설치를 골자로 하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 일부 개정법률안을 통과 시켰다.
개정안은 지금까지 논란이 됐던 공동주택의 담보책임과 관련한 집합건물법 부칙 제6조 “공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다”는 조항으로 공동주택의 담보책임에 관해 주택법만 적용되도록 한 부칙 제6조 단서 조항을 삭제해 집합건물의 하자담보 책임범위와 책임기간을 일치시켰다.
이에 따라 아파트 등 공동주택은 주택법, 오피스텔·주상복합아파트·상가는 집합건물법으로 이원화 되어 있던 담보 책임 규정이 집합건물법으로 일원화 돼 주택법에 의해 부당하게 제한되었던 소유자의 손해배상청구권 등의 권리를 회복할 수 있게 되었다.

▣개정안 내용
1. 집합건물법 부칙 제6조 개정
모든 집합건물의 담보책임에 민사특별법인 집합건물법이 적용되고, 공법인 주택법의 관련 규정은 집합건물법을 보완하는 관계임을 명확히 하여 그 동안의 논란을 입법적으로 해소하였다.
주요 바뀐 담보책임 내용은 획일적 담보책임 기간을 세분화 하여 하자보수 산정 기점을 개정 전 사용검사 이후로 제한하던 것을 사용검사 이전의 하자 까지 포함시켰고, 기둥과 내력벽은 종전과 동일하게 10년으로, 집합건물의 주요부분(보, 바닥, 지붕 등)에 대한 담보책임 기간은 현재 5년에서 10년으로 연장해 소유자의 권리를 크게 강화하고, 그 외 부분은 현행 1~4년에서 5년 이내에서 대통령령으로 공사 성격에 맞게 합리적으로 담보책임 기한을 조정할 수 있도록 했다. 또, 지금까지 계약 해제는 불가능했지만 계약해제가 가능(민법 제668조단서 적용 배제)토록 하는 규정도 포함시켰다.

2.시공자를 담보책임 주체로 추가
시공자는 건물의 안전성, 용도적합성 등을 담보해야 할 최종 책임 주체이므로 집합건물의 분양자(시행사) 이외에 시공자도 구분소유자에 대해 직접적 담보책임을 지도록 하되 시공자의 책임이 과도하게 확대되는 것을 막기 위해 하도급시 책임소재를 명확히 하고, 영세 시공자의 부담을 고려하여 담보책임을 지는 시공자의 범위를 대통령령으로 정하는 등 한정토록 했다.

3. 집합건물 임차인의 관리 참여 허용
실제 거주하는 임차인의 공용부분에 대한 관리 의결권이 없어 임차인 보호에 미흡하다는 지적을 받아들여 공용부분 관리, 관리인 선임 등에 한하여 의결권을 부여했다. 단, 구분소유자에게 추가 비용을 부담하게 하는 등 특별한 영향이 있는 사항에 대하여는 구분소유자의 승낙을 얻도록 함.

4. 전자적 방법에 의한 집회 결의
관리단집회 활성화를 위해 이메일, 전자투표 시스템, 홈페이지 접속 등 인터넷을 활용한 전자투표 제도를 도입해 중요사항 결정시 집회출석 부담, 구분 소유자의 참여 저조로 인한 피해를 줄이고, 구분 소유자의 의사를 충분히 반영할 수 있도록 함.

5. 분쟁조정위원회 설치
집합건물 거주자, 분양자 및 시공자 등 사이의 분쟁을 예방·조정하기 위한 집합건물 관리 분쟁조정위원회를 신설하고,10인 이내의 관련 전문가 위원으로 구성된 분쟁조정위원회에서 새로운 형태의 집합건물 관련 분쟁(주상복합아파트,오피스텔, 복합 상가 등의 하자, 관리비, 공용부분 변경 등)과 관련된 분쟁을 조정함.

6. 기타
그 외 개정안에는 최초 분양자의 관리단 규약(안) 작성의무를 명문화하고 분양자가 규약안 작성시 참고하도록 시·도지사가 집합건물 종류별로 ‘표준관리규약’을 작성하도록 의무화 했다. 또 관리인의 사무보고 방법과 사무보고 대상을 대통령령으로 구체화하여 이해관계인의 회계자료 등 열람 및 등본 교부 신청권을 신설해 관리비 등에 대한 열람 거부로 인한 분쟁을 줄임.
법무부 관계자는 “개정안이 6개월 후 시행 예정으로 개정 법률이 시행되면 아파트 소유자 및 거주자의 권익이 크게 증진될 것으로 기대한다”며 “아파트 층간소음, 집합건물 수리, 관리비 산정, 주차장 사용 등 이해관계인들의 분쟁을 합리적으로 조정할 수 있도록 하는 내용의 표준관리규약을 연내에 제정하여 배포할 계획”이라고 밝혔다.
권혁찬 khc996@jkaptn.com

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