-적격심사제 도입 시 신용평가제도 반영
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| ▲ 조양제 실장 / ㈜나이스디앤비 기획관리본부 아이비즈실 |
우리나라의 대표적인 주거형태인 아파트에서 관리업체 및 유지보수 관련 업무에서 각종 비리와, 주민간 갈등이 적지 않다. 대구시 달서구 A아파트 입주자 대표회의가 전 관리소장 B씨를 상대로 소송을 제기한 사례를 살펴보자. 관리소장 B씨가 아파트 대표회장과 결탁하여 관리비 지출용도와 무관한 지출결의서를 결재하고 이를 잡수입으로 임의로 지출케 하였다. 소송 결과 원고가 승소하였으나, 입주자 대표회의 입장에서는 시간과 비용을 낭비했을 뿐만 아니라 아파트 이미지까지도 손상을 입은 셈이다.
아파트 관리 분쟁 사례를 살펴 보면, 위탁관리업체들의 관리비 부풀리기 그리고 불법수의 계약을 통한 보수공사 비리 등은 많은 부분을 차지한다. 그리고 이런 비리들은 현행 최저가 낙찰제도에서부터 비롯되는 경우가 많다는 것이 업계의 중론이다.
최저가낙찰제도로 인한 관리업체간 무리한 가격경쟁이 발생하여 낙찰 가격이 1㎡당 1원 이하인 초저가 낙찰이 되는 경우도 발생한다. 결국, 저가로 낙찰 받은 관리업자가 이에 대한 손해를 만회하기 위해 관리비를 부풀려 이득을 취하게 되는 악순환의 원인이 되는 것이다.
국토해양부가 “주택법 시행령·시행규칙 개정”에 이어 2012년 9월 11일 개정한 “주택관리업자 및 사업자 선정지침”은 주택관리사업자 및 공사·용역 등 사업자 선정과 관련된 제도의 운영상 나타난 문제점을 개선·보안하려는 입법 취지가 담겨 있다.
최저낙찰가 ->적격심사제의 도입
2013년 1월 1일부터 새로 도입되는 적격심사제는 최저가 낙찰제도의 문제점을 보완하는 차원에서 입찰가격과 함께 관리 능력까지 감안하도록 되어 있다. 특히, 관리 능력에서 기업신뢰도 항목을 설정함으로써 낮은 가격을 제시하는 주택관리사업자, 공사.용역 사업자 보다는 신뢰도가 있는 사업자가 선정될 수 있는 장치를 마련하였다.
조달청 나라장터, 행정안전부 산하 지방자치단체 공공계약 입찰에서도 적격심사 및 신뢰도를 도입함에 따라 부실기업의 입찰 참가를 사전에 방지하는 효과가 나타난 것으로 평가된다.
적격심사제의 평가항목과 배점은 관리능력 70점, 입찰가격 30점이 표준 지침이다. 시행일인 2013년 이전에 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용 된다. 단, 평가 항목 및 점수를 변경 할 경우 입찰가격은 최소 30점 이상이어야 한다.
관리능력 항목에서 가장 눈에 띄는 변화는 기업신뢰도 항목의 신용평가등급 부분이다.
관리능력 전체 70점 중 신용평가등급 배점 관리업자 선정은 10점, (공사 및 용역등)사업자 선정에서는 15점이 배정되어 있는데, 이것은 상대적으로 업체의 신용도를 매우 중요하게 따져보겠다는 의미로 해석된다.
신용평가등급을 발급하는 기관은 국토해양부 고시 제2012 - 600호(개정 2012. 9. 11) “주택관리업자 및 사업자 선정지침” 에 의거하여, “신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제4조 제4항 1호”의 업무를 허가 받은 신용정보회사인데 현재 ㈜나이스디앤비 등 5개 기관이 있다.
기업신용평가란?
신용평가는 재무위험, 산업위험, 경영위험 및 영업위험 등 기업의 신용에 영향을 미치는 재무 및 비재무적 요소를 분석·평가하여 그 기업의 부실 위험도와 종합적인 신용상태를 신용평가등급으로 표현하는 과정이다.
현행 위탁업체 선정 시 일반적으로 관리사업자의 재무제표와 국세 및 지방세완납증명서, 기술인력 및 장비보유현황 관련 서류를 모두 제출 받고 있다. 적격심사제를 도입한다면 기업신용평가등급을 받은 단계에서 위 제출서류관련 항목들이 종합적으로 평가에 반영되게 된다. 또한 자산규모 100억 이상의 외부감사대상이 아닌 소규모 업체일 경우 재무제표 자체의 투명성과 신뢰도가 낮기 때문에 재무적인 요소와 비재무적인 요소를 종합적으로 평가하여 등급을 산출하는 기업신용평가등급을 활용하는 것이 바람직하다.
입찰에 사용되는 신용평가등급의 경우 부도위험 가능성 정도에 따라 신용도를 차등화하여 AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C, D(+, 0, -)의 범주로 구분하고 있다.
기업신뢰도 항목에서 신용평가를 실제 적용하기 위해서는 각 등급별로 배점을 정하는 것이 우선이 되어야 한다. 나라장터 등 공공기관 입찰에 경우 공고 시 등급별로 점수를 환산 할 수 있는 배점표를 같이 첨부 하는데 일반적으로 CCC 이하인 경우는 최저점을 부여하여 부실기업의 입찰자체를 막고 있다. 신용평가등급에 따라 10점 만점을 받을 수도 있고, 점수를 다 받지 못할 수도 있는데, 신용평가 등급에 따른 배점표는 다음호에서 다뤄 보기로 한다.
적격심사제 미리 준비하자
이러한 적격심사제는 2013년 이전이라도 관리규약에 정하는 경우 시행이 가능한데, 관리업자를 선정하는 주체인 입주자대표회의에서 개정안에 포함된 표준지침을 참고하여 아파트 현실에 맞게 관리규약을 개정하여야 할 것이다.
실제로 광주광역시의 Y아파트에서는 2012년 10월에 이미 관리업체를 선정하는 공고에서 기업신용평가를 반영한 적격심사제를 시행하였다.
2013년이 한 달도 안 남은 지금 입주자 대표회의는 변경되는 제도의 핵심인 적격심사제를 미리 확인하고 준비를 해야 할 것이다.
주택관리업자, 공사·용역사업자 입장에서는 지금부터 입찰 시 요구하는 각종 증명서 및 실적확인서 등을 미리 챙기고 확인하는 것이 필요하다. 특히, 최근 3개월 이내의 기업신용평가 등급이 있는지 체크하고, 등급이 없다면, 어느 정도 나올지 미리 신용정보사에 문의해 보는 것도 좋을 것이다. ㈜나이스디앤비는 최종 평가 전에 미리 신용평가 등급을 가늠해 볼 수 있는 서비스를 무료로 제공하고 있으니, 현재 신용평가 등급이 없다면 이러한 서비스를 이용해 보는 것도 도움이 될 것이다.
이번 개정안으로 모든 문제가 일시에 해결 되기는 어렵겠지만 관리비 및 보수공사비에 관한 분쟁을 감소시키는데 도움이 될 것으로 기대하고 있다.
다음호에 계속 |
