2012년도는 공동주택관리와 관련하여 2010년 7월 공동주택 관리 선진화 방안으로 도입된 제도의 부작용에 대한 논란으로 공청회 개최, 장수명화 논의 등 다사다난한 한해였다. 지난해를 돌아보면 초고층 건축물 등의 관리주체는 재난예방 및 피해경감을 위해 종합방제실을 의무적으로 설치하는 특별법 시행, 감·단직 근로자 최저임금 90% 이상 지급, 어린이 놀이시설 설치검사 유예기간 3년 연장, 공용부분 하자심사 공종별 분류, 아파트 등의 소방시설 안전관리 강화 등 공동주택과 밀접한 제도의 시행이 많았다.
특히, 올해에는 말도 많고 탈도 많던 위탁관리업자 선정 및 용역 사업자 선정시 최저가 입찰제 방식이 7월 1일부터 적격심사제로 바뀌고 아파트 하자보수보증금의 하자보수용도 외 사용을 금지하고, 아파트 관리 위탁업체나 공사업체를 전자입찰방식에 따라 선정할 수 있도록 하는 등의 주택법 일부 개정안 과 동법 시행령 일부 개정안이 국무회의를 통과하여 공동주택관리에 많은 변화를 예고하고 있다.

새해 공동주택 관리 관련 바뀌는 제도

▲적격심사제 시행=오는 7월 1일부터 주택관리업자 및 사업자 선정 지침에 따라 낙찰의 방법으로 원칙적으로 적격심사제가 적용된다. 다만 관리규약으로 정하는 경우 최고 또는 최저 낙찰제를 적용할 수 있다. 주택관리업자 및 용역 등 사업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 별표5와 6의 평가항목 및 점수는 입주민 과반수의 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가항목 및 점수를 달리할 수 있다.

▲하자보수보증금을 하자보수용도 이외 사용금지=하자보수보증금은 대통령령으로 정하는 하자보수 용도로만 사용하도록하고, 타용도로 사용시에는 2천만원 이하의 과태료를 부과하고 300호 이상 공동주택은 하자수보증금을 사용 후 30일 이내에 관할관청에 사용용도를 신고토록 하고, 이를 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에는 5백만원 이하의 과태료를 부과할 수 있다.

▲하자심사·분쟁조정위 조정서 화해효력 부여=올해 6월 19일부터는 공동주택 하자심사·분쟁조정위원회의 조정서가 재판상 화해와 동일한 효력을 갖게되며 위원회의 위원수도 50인이내로 확대되고 분과위원회 및 소위원회 구성으로 운영된다. 아울러 민영 사업주체도 하자분쟁 조정에 의무적으로 참여하게 하여 조기에 분쟁이 해결되도록 했다.

▲세대구분형 아파트(멀티홈)의 근거규정 마련=주택건설사업 사업계획 승인 인·허가 의제시 관계 행정기관 협의 기간을 30일에서 20일로 단축하고, 세대구분형 아파트의 근거규정을 마련하는 동시에 공업화 주택의 명칭을 맞춤형 주택으로 변경했다.

▲공동주택 주민 공동시설 총량제 도입=그동안 공동주택단지의 경로당, 보육시설, 운동시설 등 주민 공동시설은 일률적인 설치기준이 적용되었으나 하반기부터는 주민 공동시설의 총량만 확보하면 전체 입주민의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 수요에 맞게 자율적으로 선택해 설치할 수 있게 된다.

▲공동주택 층간 소음기준 강화=현행 층간소음 피해 기준의 수인 한도를 낮에는 평균 5분동안 55db 이상, 밤 45db 이상에서 올해부터는 평균 1분동안 기준으로 낮에는 40db 이상, 밤에는 35db 이상으로 낮아진다. 또 발걸음 소리가 순간적으로 55db이상이면 층간소음으로 인정되는 등 최대 소음 기준도 새로 도입되었으나 이에 따른 금전 보상 기준은 타당성 검증을 진행중에 있다.

▲집합건물법 개정으로 주요부분 담보 책임기간 5년에서 10년으로 아파트 하자에 대한 소유자의 청구권한 강화=아파트, 오피스텔, 주상복합 등 집합건물에 생긴 하자에 대해서 분양회사 외에도 건설회사도 하자담보 책임을 지도록 한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 일부 개정안’이 시행 예정이다. 이에 따라 앞으로는 집합건물의 각종 하자에 대해 분양회사 뿐만 아니라 건설회사를 상대로도 직접 하자보수나 손해 배상을 청구할 수 있게 되었으며 보, 바닥, 지붕 등 주요부분 담보 책임기간도 10년으로 연장됐다. 이 외 세입자도 관리비 산정과 부과를 협의하는 입주자대표회의에 참석하여 의결권을 행사할 수 있도록 하였다.

▲위탁업체 및 공사·용역업체 선정시 전자입찰 방식 도입=주택법 시행령 개정으로 2014년 1월 부터는 아파트 관리 위탁업체나 공사·용역업체 선정시 전자입찰 방식이 도입될 예정으로 금년 중 시범운영을 거쳐 세부적인 절차 마련과 운영 주체를 결정할 예정이다.

▲아파트 주민운동시설의 전문가에 의한 위탁관리 허용=2014년 1월부터 아파트 입주민의 4분의 3 이상 찬성이 있으면 헬스장 등 주민운동시설을 체육시설업자 등 외부 전문가에게 위탁하여 관리 가능하도록 하였다.

▲올해 시간급 최저임금 인상 6.1%로 4,860원, 경비원 90% 적용시 4,374원=올 1월부터 최저 임금이 시간당 4580원에서 4860원으로 오른다. 최저임금은 고용형태나 국적에 관계없이 모두 적용되나 다만 근무기간 3개월 미만의 수습근로자와 아파트 경비원 등 감시·단속적 근로 종사자는 10% 감액 적용할 경우 4,374원이 된다.

▲동별 대표자의 해임사유는 완화, 해임절차는 강화=종전에는 동별 대표자의 해임사유를 업무시의 위법행위로 엄격하게 제한한 반면, 해임절차는 입주자대표회의 과반수 찬성으로 의결 가능하였지만 이번 개정된 해임사유는 위법행위 이외에도 입주민 과반수의 찬성으로 관리규약에 별도로 정하는 사유도 포함시켰다. 다만 해임절차는 동별 대표자 선거구 입주민의 과반수 투표와 과반수 찬성으로 해임가능토록 절차를 강화했다.

▲입대의 회장 간선제,동대표 중임 허용 재입법 추진=국토부는 금번 주택법  시행령 개정시 500세대 이상 아파트의 회장 및 감사에 대해 관리규약으로 정할 경우 간선제 허용, 아파트 동별 대표자의 임기제한 완화, 선거관리위원회의 상시 운영에서 한시 운영 전환을 추진하였으나 서울시 등 일부 지자체에서 이견을 제시해 이번 개정에서는 제외하고 이르면 3월 중 지자체 및 관련단체의 의견을 다시 수렴하여 재입법을 추진할 예정이다.
권혁찬 기자 khc996@jkaptn.com