장수명 설계기준 마련으로 2015년부터 500가구 이상 ‘장수명 인증제 도입’
전아연,김원일 총장 ‘지자체 공용시설물 외 건물·배관·승강기’도 지원해야

▲ 김원일 총장이 2부 페널토론에서 발표하고 있다.

국토해양부(장관 서승환)는 한국건설기술연구원, 한국건설산업연구원과 함께 3.15일 15시에 건설회관 3층 대회의실에서 “아파트 장수명화 방안”마련을 위한 공청회를 개최했다.
국토부와 공동주관한 연구원은 공청회 배경을 “우리나라 전체주택에서 아파트가 차지하는 비중은 1990년 22.7%, 2000년 47.7%에서 2010년 58%(818만호)로 급격히 늘어나고 있으나, 아파트의 물리적, 기능적인 건축수명은 선진국인 영국 77년, 미국 55년에 비해 한국은 27년으로 크게 짧은 반면 오래된 아파트(20년 이상된 아파트는 318만호로 전체의 38.8%) 제때 보수가 이루어지지 않아 조기 재건축이 일반화 되는 등 사회적 비용이 지속적으로 증대해왔다”고 개회사를 통해 밝혔다.
이에 따라 국토부는 우리나라도 100년 이상 가는 아파트를 짓고, 지어진 아파트는 장기수선계획에 따라 제때 고쳐나가는 방안을 마련하기 위해 작년 6월부터 건술기술연구원, 건설산업연구원과 함께 ‘아파트 장수명화 방안’ 연구용역을 수행해왔다. 
이날 공청회는 동 연구용역 결과에 대한 주제발표, 전문가 토론 순으로 진행됐고 공동주택관련업계, 위탁관리 사업자, 연구기관과 학계, 전아연 등 입주민 등이 참여해 폭넓은 의견을 듣기 위해 마련된 자리로 100여명이 참여 많은 관심을 보였다.

▲ <참고=비교자료>기존 아파트는 100년 동안 2회 해체, 3회 건축을 거치며 초기 건축비 기준 306.4%의 공사비가 소요되나, 장수명 아파트는 100년 동안 2회 리모델링이 이루어져 216.4%의 비용만 소요

이번 공청회는 제1부 한국건설기술연구원 김수암 박사의 ‘장수명 아파트 건설방안’과 제2부 한국건설산업연구원 박신영 박사의 ‘아파트 장수명 관리방안’, 한국건설기술연구원 박근수 박사의 ‘장기수선계획 및 장기수선충당금 제도개선’을 주제로 각각 발표에 나섰다.
먼저 주제발표에 나선 김수암 박사는 연구용역 발표에서 ‘장수명 설계 기준’ 제도를 도입 장수명 주택의 필수요소가 반영되도록 세부설계 기준을 제시했다. 장수명 설계기준을 보면 항목별로 점수를 부여 가변성 50점, 유지보수용이성 40점, 내구성 30점 등 총 120점으로 최우수 100점 이상, 우수 80점 이상, 일반 60전 이상, 최소 50점 이상 등 4등급으로 주택의 등급을 구분하는 ‘장수명 인증제도’를 도입 2015년부터 500가구 이상의 아파트를 건설할 때는 장수명 인증제 의무 조건을 충족시키도록 했다.
김 박사는 장수명 우수·최우수 등급으로 건설할 경우 기존 주택보다 10~20%가량 초기 건축비가 상승할 수 있어 상위 2개 등급인 아파트에 대해서는 건설업체와 수분양자에게 인센티브를 제공하는 등 유인책이 필요함을 강조하고 건설업체는 건축기준완화(용적률 등)와 조달청 입찰참가자격심사(PQ) 가점, 기본형 건축비 가산비용 및 설계대가 반영 등의 혜택 부여가 필요하다고 설명했다. 또 장수명 최우수·우수 아파트를 구매하는 분양자는 취득세와 재산세를 감면하는 방안, 리모델링 절차를 완화하는 방안 등이 인센티브로 제공돼야 한다고 주장했다.
그 외 장수명 일반등급 이상을 받은 주택은  엠블럼을 부여하고 건축물대장 등에 그 내용을 표시하여 부동산거래시 참고할 수 있는 방법과 ‘장수명 인증제도’ 도입에 따른 장수명 아파트를 실증할 수 있는 신규 아파트 단지를 국가 R&D로 구축하고 입주자 대상으로 층간소음, 거주편의성 등 장수명 주택의 성능에 대한 만족도를 조사하고 이를 통해 장수명 주택 인증제도를 보완하고 구현된 시공기술은 실효성을 증대 상용화하여 보급이 필요함도 역설했다.
주제 발표 후 토론에서 연세대 이현수 교수는 “장수명화를 위한 조립식주택 건설시 부품공급이 원활히 되도록 부품산업과 관련한 산업 육성 필요성과 거주자 스타일의 미적, 조형적 측면도 고려돼야 한다”고 지적했다. 그 외 참석자들은 장수명주택의 경제적, 기술적 측면의 계량화 외 도시학적 사회,문화, 환경적 요소도 평가대상에 넣어야 하며 층고가 높아지면 용적률이 떨어지는 부분에 대한 건설사의 우려의 목소리와 함께 기술인력 육성, 법과 제도, 기준에 대한 가이드라인 마련이 함께 병행되어야 한다는 문제 제기도 있었다. 
제2부에서는 ‘아파트 장수명 관리방안’에서 박신영 박사와 박근수 박사는 “장기수선 계획 및 장기수선계획 및 장기수선충당금 제도개선”주제 발표를 통해 “앞으로는 재건축 추진이 쉽지않아 재고주택의 유지관리 지원체제가 필요하며 20년 이상 아파트가 지속증가 예상되는 시점에서 계획수선공사 지원이 필요하다” 고 용역수행 배경을 설명하고 “적절한 장기수선 가이드라인으로 장기수선충당금 적립유도방안이 도출돼야한다”고 전제했다. 이어 개선방안으로 공동주택관리지원센터의 설립으로 체계적인 지원과 국민주택기금을 통한 장기수선충당금적립 및 대출 방안도 검토되어져야 한다“고 밝혔다.
연구 발표에서는 “현재 장기수선충당금은 단지당 평균 97.5원/m²이 적립되고 있지만 일본의 156엔/m²에 비해 건축비를 비교하면 낮은 수준으로 앞으로 400원/m²으로 높여 유지할 방침”이라며 장기수선 충당금의 최소 적립기준을 제시했다.
장기수선충당금은 현재 임대주택의 경우 적립기준이 의무화되어 있고 기준대로 적립하지 않을 경우에는 1천만원의 과태료를 부과하지만 민간 분양주택은 적립의무화가 없었다. 하지만  민간 분양주택도 신규 분양아파트에 대해서 ‘15년(사업계획승인기준) 부터 최소기준 적립을 의무화하고 미적립시 과태료를 부과하는 방안을 발표했다. 이에 따라실제의무 적립은 공사기간과 준공 후 1년 이후 장충금을 적립하게 되는 것을 감안한다면 2019년 부터 이 연구안이 적용될 예정이다. 단 기존 아파트는 입주민의 부담 등을 고려하여 적정수준의 장충금 적립을 권장하되, 해당단지별로 필요한 장충금 산정에 활용하기 위해 경과년수,장충금 적립규모, 수선경력 등을 고려 표준적인 적립단가 지침을 작성 가이드라인을 제시할 예정이라고 설명했다.
이어진 발표에서 국민주택기금에도 장기수선충당금을 예치할 수 있도록 별도의 장기수선충당금 통장을 마련할 예정으로 이를 바탕으로 장기수선계획 공사비를 국민주택기금에서 대출해 주는 방안도 제시됐다.
현재 장충금은 전국적으로 총 2.6조원이 적립되어 있으나, 단지별로
 관리되고 있다. 이렇게 되면 현재 장충금이 부족할 경우, 수선유지비(관리비)로 수선하거나, 필요한 장기수선계획 공사를 집행하지 못하는 경우가 줄어들것으로 보여진다. 지금까지 장기수선계획이 제대로 추진되지 않는 이유의 39.8%가 자금부족이며, 47.6%는 자금에 맞춰 공사하는 것으로 조사 된 바 있다.(공동주택관리제도 성과평가 연구, ‘11) 발표에서는 필요한 경우 국민주택기금에서 장기수선계획 공사비를 대출해주고, 국민주택기금에 장충금을 적립하는 단지는 우선 대출하는 방안 등이 검토안으로 추진되고 있다.
이밖에 장기수선계획  수립과 조정시 참고할 지침이 없고 주택법상 장기수선공사 항목 중 공사가 이루어지지 않는 현실을 반영 장기수선계획 공사항목 147개를 107개로 항목을 조정하는 세부안도 마련하였으며 아파트 시설보수 이력(履歷) 시스템 구축해 시설의 교체,보수 공사 등 시설관리 이력을 한국시설안전공단의 시설물정보종합관리정보시스템(FMS)에서 체계적으로 관리하고 시설관리 이력 확인서 발급도 추진한다.
그동안 장기수선계획 등 시설보수를 지원하거나, 아파트 관리민원을 상담할 전문기구가 없어 전국의 아파트 민원이 매년 만건이 넘어서고 있지만 국토부 직원 4명 담당해 왔던것을 개선 중앙과 지자체가 공동출연한 공동주택관리지원센터 설립 방안도 개선안으로 나왔다. 개선방안에 따르면 이 기구가 수행할 업무는 장기수선계획 등 시설보수 지원, 민원상담, 유지보수 이력관리, 장기수선충당금 대출보증, 커뮤니티 활성화 등 업무를 수행할 전문기구 로서 필요한 인력은 공동주택관리 전문가, 건축관련 퇴직자 등을 활용한다는 계획도 발표됐다.
박근수 박사는 장기수선계획항목의 정리 발표에서 “준공 후 재건축 허용기한이 20년에서 40년으로 법정 내용년한이 연장됨에 따라 전면교체외에 부분수선으로 공사하더라도 고정자산에 대한 수선공종은 계획수립 공종에 포함해야 된다. 신규로 추가가 필요한 공종에 대한 검토는 고정자산과 소모성 공사여부로 구분하여 선정하고 수선항목중 실제공사 수행여부, 수선계획시 채택여부 파악해 항목을 시행규칙 별표5 수선방법 조정(6개시설-28개 공사-107개공종-116개 수선방법)(안)으로 정리 제시했다.
2부 주제발표후 페널 토론에는 단국대 김호철 교수의 사회로 혜천대 주택관리학 우영제 교수, 강서구 태진한솔아파트 이태봉 관리소장, 전아연 김원일 총장, 우리관리 노병용 대표이사, 국토부 권혁진 과장이 참여했다.
전아연 김원일 총장은 “입대의 회장에게 장기수선계획 수립과 조정 규정 중 과도한 과태료 부과 조항이 있는 주택법개정안은 문제가 많다. 장충금이 오르면 입주민 부담도 커지기에 하자보증 지원을 10년 더 연장시킨다면 장충금 부담이 줄어들 것”이라며 “입주민 관리비 상승으로 이어지는 장충금 적립 인상에 앞서  지자체가 조례로 공용시설물 지원외에 건물·설비·배관·엘리베이터 등에도 지원책이 있어야 된다”고 강조하고 지원센터 설립은 원칙적으로 찬성하지만 특정 집단의 이익집단이 돼서는 안된다고 주문했다.
국토해양부 권혁진 과장은 “ 금번 공청회를 통해 제시된 의견은 시장상황을 잘 검토·반영하여 ‘13년 중 제도개선을 위한 법령 개정을 추진하고 ’15년부터 단계적으로 새로운 제도를 시행할 계획이며 공동주택관리 지원센터는 의지를 가지고 추진할 계획”이라고 밝혔다.
권혁찬 기자 khc996@jkaptn.com